第二百九十八章 蟒雀吞龍，再添助力

  第299章 蟒雀吞龍，再添助力

  「未來10年，華國房地產會迎來爆發式增長，核心區的房價更是會到天上去」這句話被說出那刻，包廂所有人都為之一驚。

  10年！

  人生有多少個10年？

  根據WH0世界衛生組織發布的《2008年世界衛生統計》報告，2008年全球平均預期壽命為68.5歲，這也就是說，普通人一生就只有不到七個10年。

  

  要是張揚預測準確的話，華國房地產將繼續延續「牛市」，在場所有人都可以賺得盆滿缽滿。

  姚陣華愣住了半秒，如果說話的不是張揚，他都懷疑對方是不是在和自己開玩笑。

  要知道，自1978年改革開放，國家就提出了「允許私人建房」的設想，又在1980年進一步明確城鎮居民個人可以購買房屋。

  1989年2月15日，燕京首次公開出售商品房，揭開住房商品化大幕，華國房地產也迎來了史無前例的「超長期牛市」。

  就這麼說吧，假設你在1989年買房，以2009年的工資水平往回看，那簡直就是白菜價。

  1989年到2009年，華國房地產已經走了20年牛市，無數房地產商都賺得盆滿缽滿，各地方也依靠土地財政，實現了高速發展。

  現如今，張揚「預測」還有10年牛市，這不由得讓姚陣華、柳華、陳新戈等房地產老總虎軀一震，思索這句話的邏輯性。

  「張總你沒開玩笑吧？華國房地產的牛市還能延續十年？」陳新戈第一個提出質疑。

  他是1993年入場的，雖說比不上八十年代就入場的「老玩家」，但房地產的大牛市，還是讓他賺到了數百億資金。

  如果再給陳新戈10年時間，他有信心成為千億大佬。

  「張總是覺得，華國這場房地產牛市可以持續30年？」

  有人目光緊盯張揚，眼裡寫滿了求知慾。

  包廂的房地產大佬不是不懂趨勢，而是他們都不敢說10年，頂多最遠看到5年時間。

  王亞偉、何婧、程博等基金經理都看向張揚，等待著這個青年給出的合理解釋。

  幾十道目光聚集沒有讓張揚怯場，他依舊神情自若，平靜說道：「歷史給人的唯一教訓，就是人們從未在歷史中吸取任何教訓。

  「張揚小兄弟請講。」

  姚陣華忍不住催促了一句。

  張揚看了姚陣華一眼，淡然一笑道：「美國1923—1926年，也就是一戰過後，美國汽車普及推動城市化，佛羅里達因氣候優勢成為度假勝地，政府資金大規模投入基建，提升土地價值，銀行順勢推出10%首付政策，吸引大量投機者前往，邁阿密房價3年內上漲5—6倍，土地價格飆升3倍。」

  「愛爾蘭，西班牙、瑞典這些歐洲國家房價雖說漲幅不高，僅有80%到150%，但它們依舊和美國相同路徑，都是放鬆金融管制，讓投機客有機可乘。」

  「當然了，說到炒房，就不得不提隔壁的日本，廣場協議後，日元升值吸引國際資本湧入，東京地價1985—1990年上漲211%，全國土地總價一度超過美國，銀行將房地產作為主要抵押品，信貸規模擴大至GDP的200%。

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  「它們的結局嘛————」

  張揚淡淡一笑，掃視在座的所有房地產老總道：「都是泡沫破裂，大量中底層民眾被鎖死。

  」1

  姚陣華極其聰明，瞬間捕捉到張揚的弦外音，問道：「你是說華國房地產泡沫還不夠大？」

  「不夠，遠遠不夠。」張揚目光如炬，繼續說出自己見解道：「一樣事物滅亡的前兆，往往伴隨著加速，就好比股市的牛市，它會快速上漲，漲到所有人都頭暈目眩，全民參與，然後突然暴跌，將絕大部分資金給套牢。」

  「也就是說，還沒到最瘋狂的時候對吧？」柳華開口詢問。

  「沒錯，我們華國的工業化還沒完全鋪開，等絕大部分鄉村人口都進城以後，房地產市場才會逐漸飽和，我預測所需的時間是10年。」張揚淡淡回應道。

  「張總的那篇周期研報我也看了，我其實有一個疑惑，那就是工業化如果完全鋪開，是否意味著全面實現小康？」

  姚陣華再次提問。

  華國一直以來，都把「建成全面小康社會」視為首要目標。

  從20年前的一星期一頓肉，到現如今的天天吃肉，物質基礎提升是實打實的O

  不過單單吃肉還不行，「小康」這兩個字不僅包含食，還要兼顧「衣住行病」，只有都解決了，才能說達成了目標。

  「工業化完全鋪開還不行，還得做到去工業化。

  「？？？」

  「！！！」

  「？？？」

  張揚這句話說出那刻，包廂的房地產老總懵逼了，他們已經完全聽不懂張揚說的是什麼。

  不僅是房地產老總們，哪怕是滬財學霸的何婧，此刻都一臉懵，不理解張揚這句話想表達的意思。

  鋪開工業化，去工業化，這不是衝突的嗎？

  一旁的王亞偉聞言，似乎意識到了什麼，虛心請教道：「為什麼要去工業化？

  」

  「工業化可以創造大量基礎崗位，為10億鄉村人口進城提供條件，符合我們國家現有國情，但不可否認的是————」

  張揚話鋒一轉，直擊痛點道：「搞工業賺不到什麼大錢。」

  「拿鋼鐵行業來說，2008年華國粗鋼產量達到5.02億噸，占全球總產量的38%，淨利潤卻僅有846.38億元，這可是整個行業的總淨利潤，再比如說機械加工行業，大多數都是賺點微薄利潤。」

  「工業化鋪開，是為了打財富基礎，而去工業化，是指去掉低利潤的工業，把精力放在高附加值的產業上，像高精尖科技、教育、金融和醫療，發展這些產業才是成為發達國家的關鍵。」

  「明白了。」姚陣華若有所思，說出自己的理解道：「工業化就相當於累積原始資金，什麼髒活累活都於，而去工業化，就是手裡有錢了，可以向發達國家看齊，發展高附加值的產業。」

  「嗯，這是通往發達國家的必經路。」張揚點了點頭，又說道：「但以我們對基建的執著，大概率不會徹底去工業化，而是會把低端工業西移，或者交給東南亞國家，再用電力對它們產出進行錨定，沿海地區則是進行產業升級。」

  無論國家也好，還是個人也罷，都需要積累原始資本。

  往前數幾百年，西方國家歷史無非就兩個字，掠奪。

  掠奪他人財富，是最快完成原始積累的方式。

  只有完成原始積累，才能有錢進行產業升級，去建設高附加值的產業，再通過產品收割全世界。

  華國近代是被掠奪對象，這是明確寫進歷史書的，換句話來說，西方國家的高福利，是建立在華國近代屈辱之上的吸血。

  「假設說10年後，房地產泡沫破裂，產業升級能重塑這個行業嗎？」陳新戈詢問。

  他目光看得非常長遠，但最主要的原因還是房地產太賺錢了，他有點捨不得這台印鈔機。

  「強者恆強，回到我最開始的那句話，歷史給人的唯一教訓，就是人們從未在歷史中吸取任何教訓。」張揚依舊從容回應。

  房地產這個行業不會一直漲，也不會一直跌。

  就拿東京房價來說，在1999年觸底45萬日元/平方米後，又開啟了新一輪上漲，截止到2009年12月，房價已經回到了67萬日元/平方米。

  無論是股市、房價還是經濟，它都是一個又一個的波動周期，都說學會周期可以致富，說的就是抓住周期底部。

  這裡值得一提的是，想投資房地產還需要明確一點，那就是要找准核心區，例如有知名醫院和學校，必須謹記買房不是買房，而是買配套。

  總結就一句話：深山老林的別墅沒有價值，臨近故宮的老破小萬人搶購。

  張揚從容不迫，邏輯鎮密的回答讓在場房地產老總都頻頻點頭，一張張名片如雪花般，落到張揚手心。

  王亞偉這位「公募一哥」也不得不承認，張揚的見識和談吐，完全不像他這個年紀可以擁有的，竟然連他也為之折服。

  等忙完這一陣，他決定了，先買兩套房再說。

  滬都的房子，特別是核心區的房產，肯定具備投資屬性。

  不單單是王亞偉，何婧、程博也被張揚說得心痒痒，恨不得現在就去貸款買房。

  他們都是金融科班出身，知道怎麼玩金融槓桿。

  房地產最常見的槓桿，就是通過長期貸款，用時間換空間，再把房產租出去回籠資金，再把錢拿去付首付，反覆拉高槓桿比例。

  當然了。

  這玩法僅限於房產牛市。

  2小時後，這場房地產交流飯局悄然落下帷幕。

  張揚的侃侃而談，也讓他的名字深深刻進了這些房地產老總的腦海。

  房地產飯局剛解散，第二場飯局又在其他包廂召開。

  不同於之前包廂的寬，第二場飯局的包廂相對較小，飯桌僅能容納十幾人。

  此時圓形飯桌，坐滿了熟人，其中就有姚陣華、陳新戈、柳華、王亞偉、何婧等。

  「我敬張揚小兄弟一杯，今晚聽君一席話，真是勝讀十年書。」姚陣華舉杯說道。

  「姚總客氣了。」

  ——

  主陪位的張揚立馬舉杯回禮。

  剩餘的十幾人見狀，也連忙端起酒杯，將杯中酒水一飲而盡。

  隨著酒杯放下，姚陣華見時機差不多了，打開新話題道：「第二場飯局都是自己人，有些話我就不藏著掖著了，那就是我想要萬科。」

  「嗯？」

  何婧忍不住動容，不解道：「姚總你的意思是？」

  「怎麼要萬科？」

  王亞偉同樣不解。

  柳華愣了愣，半開玩笑道：「姚總喝多了，要萬科都要到我們頭上了，我還想要萬達呢，哈哈。」

  「許願嗎？有意思，那我想要恆大地產。」陳新戈笑著附和。

  「哈哈哈」

  「哈哈哈」

  包廂笑聲不斷，除張揚外，其他人都以為姚陣華喝醉了，現在說的是胡話。

  姚陣華真的喝醉了？

  不！

  他非常清醒！

  張揚很清楚，姚陣華說的想要萬科並不是一句空話，而是能載入華國金融史的惡意收購事件。

  「我沒有開玩笑。」

  姚陣華語氣變得嚴肅，目光掃視在場所有人。

  目光落到張揚臉上的時候，他驚訝發現這個青年沒有嘲笑，更沒有不屑，而是用一種十分嚴肅的表情對待他的發言。

  「他難道研究過萬科？」

  姚陣華內心低語。

  由於歷史遺留原因，萬科股權極其分散，前十大股東分別是——

  1，華潤股份，持股數量為16.19億股，占總股本的14.73%。

  2，華國人壽，持股數量為1.841億股，占總股本的1.67%。

  3，劉元生，持股數量為1.337億股，占總股本的1.22%。

  4，融通深證100指數證券投資基金，持股數量為9957.51萬股，占總股本的0.91%。

  5，TOYOSECURITIESASIALIMITED（外資券商），持股數量為8745.56萬股，占總股本的0.8%。

  8，博時第三產業成長股票證券投資基金，持股數量為8000萬股，占總股本的0.73%。

  9，易方達深證100交易型開放式指數證券投資基金，持股數量為7403.2萬股，占總股本的0.67%。

  10，博時新興成長股票型證券投資基金，持股數量為7000萬股，占總股本的0.64%。

  前十大股東合計持股約21.34%，其餘近80%股份由中小投資者持有，這種高度分散的股權結構使得萬科在資本市場上具有較強的流動性，但也埋下了隱患。

  柳華聽見姚陣華說沒有開玩笑，頓時面露嚴肅道：「你難道想要奪下萬科的控制權？」

  「沒錯。」姚陣華應了一聲，講述道：「萬科採取的是「混合所有制」治理模式，通過建立完善的職業經理人制度，實現了股東資本與管理層專業能力的有效結合，但這恰好給了我們一次機會。」

  「它的第一大股東華潤，僅持股14.73%，遠低於傳統國企的控股比例，也就是說，我們三次舉牌就可以完成奪權。」

  「那可是華潤，你第一次舉牌它可能不為所動，但第二次舉牌，他肯定會有動作。」何婧率先表態，華潤在她所接觸到的信息里，是絕對的龐然大物。

  「是啊，二次舉牌，華潤必定有所動作，想要拿下萬科，有點太難了。」陳新戈也搖了搖頭。

  截止到12月2號，萬科A收在了11.75元，它的總股本為109.95億，這也就是說，只要194億華國幣，就有可能以15%股權，超越華潤集團，拿下萬科的控制權。

  「有點不太現實啊姚總，除非華潤有不能出手的理由。」

  「是啊，它只要也舉牌，想收購基本就不可能了。」

  「5000億資產的龍頭，不可能被幾百億吞併，姚總想法雖好，但風險實在太大。

  」

  「確實有點————不太可能。」

  眾人議論紛紛，都不看好姚陣華的想法。

  也就在這時，張揚開口道：「我倒覺得有機會。」

  霎時間。

  所有人目光聚焦張揚。

  姚陣華更是眼前一亮，連忙問道：「張揚小兄弟有何見解？」

  「見解談不上，主要是覺得華潤不一定會幫忙。」

  張揚話音剛落，又講述原因道：「自2000年華潤入主萬科以來，其內部形成了大股不控股、支持不干預的獨特治理模式。」

  「萬科管理層通過事業合伙人制、獨立董事制度等設計，實際掌控董事會決策權，而華潤作為大股東長期被邊緣化。」

  「例如，萬科董事會7個非獨立董事席位中，管理層占4席，華潤僅占3席，且華潤董事在重大決策中常被視為列席觀察員，這種模式在行業上行期成就了萬科的高速發展，但也導致股東權益保護機制缺失。」

  「另外，現階段的華潤已經從多元化擴張轉向聚焦核心業務，萬科作為地產業務的體外資產，與華潤置地形成同業競爭，其戰略價值要被重新評估。」

  「不過！」

  突然，張揚話鋒一轉，看向姚陣華道：「現在吃萬科，為時尚早，還需要等換帥。」

  如果張揚沒記錯的話，華潤下一任董事長是傅育凝，他上任後的第一件事，就是提出做實、做強、做大、做好、做長的5M理念，並且他曾公開表示，華潤對萬科的定位已從「控股型股東」轉向「財務投資者」，更關注投資回報，而非控制權。

  「換帥——」

  姚陣華忍不住高看了張揚一眼，他沒想到這個青年居然把他掌握的情報都說了出來。

  也正是因為知道，華潤下一任董事長大概率是傅育凝，他才萌生了奪權萬科想法。

  「真能行得通？」

  柳華目光看向張揚，似乎覺得還是有些不現實。

  幾百億資金奪權幾千億企業，這說出去誰敢相信？

  然而想實現，必須具備天時地利人和，萬科就是為數不多，可以滿足條件的企業。

  「或許吧。」

  張揚淡然一笑。

  也就在這時，他看了眼王亞偉，又看向姚陣華道：「今晚這場飯局我有一事不解，那就是王經理電話里說，他有位朋友想見我，我想他的朋友應該就是姚總，不知姚總想見我，是為了何事？」

  「是我。」

  姚陣華先是承認，隨後說出他所掌握的信息道：「你想競拍『證券銷售牌照』鬧得動靜太大了，而且萬3的口號，讓傳統券商公司如臨大敵，罕見進行了合作。」

  話音剛落，王亞偉爆出猛料道：「前幾天有個滬都華信證券副總的生日飯局，他明確和我們滬都幾大基金公司領導說，要買入新大陸、遠望谷、漢威科技、新寧物流、華星創業和銀江技術，還不能讓散戶和遊資看出來，目的嘛，自然就是砸張總的持倉票。」

  「你也能看我持倉？」張揚眼神微眯，他想過自己在裸奔，但沒想到裸奔到這種程度。

  「能看見。」

  王亞偉沒有否認。

  也就在這時，私募經理程博也表態道：「有客戶也和我說，買入這些個股票」

  「看來阻力確實不小。」張揚搖了搖頭，又忍不住感慨道：「事已至此，只能真刀真槍拼咯。」

  為了競拍，他已經做得足夠多，不僅說服了阿里和百度，還拿到了數家風險機構的資金。

  「我可以幫你拿下『證券銷售牌照』。」姚陣華突然表態，不等張揚說話，他又解釋道：「也正如你所說，萬科那邊需要等華潤換帥，我恰好資金可以騰一騰，只要張揚你開口，我會傾囊相助。」

  剛說完，他看向其他房地產老總道：「你們呢？」

  「我肯定支持張揚兄弟。」柳華率先表態。

  他和張揚有著不錯的交情，而且上次張揚還向他透露，上面即將開放融資融券的消息，這一點就價值萬金。

  「雖說房地產需要穩定現金流，但只要張總需要，我這邊可以掏10億出來相助。」

  「我拿15億，要是公司帳上沒錢，那就找銀行貸款。」

  「我是真想和張總交朋友，我出17億，哈哈。」

  一位位房地產老總表態，他們說話的時候，眼神不自覺地看了眼姚陣華，不知道是不是他們私下早已經達成了協議。

  張揚很清楚，錢不是白拿的，天底下就沒有白吃的午餐。

  「謝謝各位的好意，這杯酒，是我敬各位老總的。」張揚連忙舉起酒杯，一飲而盡。

  何婧已經不記得張揚喝了幾杯酒，心中難免肉疼，不過她沒有攔酒，這種場合攔酒太掃興，而且聽其他人的意思，願意出資幫張揚拿下『證券銷售牌照』。

  「張總好酒量。」

  陳新戈忍不住鼓掌，其餘人也連連讚嘆。

  「啪啪啪」

  掌聲頓時響徹包廂。

  「過獎了。」張揚只是平靜地放下酒杯，對於應酬來說，喝酒是最基礎的技能。

  他沒有迷糊，而是趁熱打鐵道：「各位老總的傾囊相助，在下沒齒難忘，但我也知道天底下沒有白吃的午餐，所以我們不妨挑明了說，各位想要的是什麼？」

  「我什麼都不要，以我和張揚兄弟的交情，談條件就見外了。」柳華率先表態。

  然而其他房地產老總，他們目光則是看向姚陣華。

  姚陣華自然知道這些房地產老總要的是什麼，現在他是局頭，利益由他來分配。

  「張揚小兄弟精通二級市場，是金融圈赫赫有名的富春路，我們大夥要的其實不多，就是想藉助你的能力，替我們拿下萬科。」

  （還有更新耶）