第175章 商業運營，反哺地產

  「這就是我要說的第二點。」

  張明遠給自己倒了一杯茶，動作不急不緩。

  「相對於那些打破頭也要擠進去的高端CBD，這種面向普羅大眾、主打生活消費的中低端商業地產，在目前的省城，甚至全省，都是一片空白。」

  「空白？」

  孫志皺了皺眉，顯然對這個詞有些敏感。

  「張先生，省城的批發市場、農貿市場到處都是，這怎麼能叫空白？」

  「那些只能叫『集市』，不叫『商業地產』。」

  張明遠看著孫志，語氣平靜，眼神卻不容置疑。

  「孫顧問，你是做高端的，你應該最清楚傳統的打法。」

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  他伸出三根手指，一一按下。

  「炒作地塊概念，拉升板塊價值，最後靠高昂的租金和商鋪售價來收割利潤。」

  「這就是『房東思維』。」

  「這種玩法，那是錦上添花。地段好，那是躺著賺錢；地段不好，那就是在那兒硬挺，等著把開發商拖死。」

  張明遠轉頭看向陳遇歡，目光如炬。

  「陳少，平安廣場那個位置，想靠『房東思維』賺錢，死路一條。沒人會為了一個虛無縹緲的未來，去買你那一平米幾千塊的高價鋪子。」

  「所以，我們必須換個活法。」

  張明遠的手掌重重拍在桌面上。

  「摒棄租金邏輯，改用流量邏輯。」

  「我們不靠賣鋪子賺錢，也不靠收高額租金回血。」

  他指了指自己。

  「我們可以用自己的核心產業入駐，不惜成本，把這幾萬人的吃喝拉撒全部通過低價策略吸引過來。」

  「這就是『藥引子』。」

  「一旦人氣聚起來了，周邊那些做快餐的、賣兩元百貨的、開撞球廳，開網吧的租戶，為了蹭這股流量，自然會蜂擁而至。」

  「我們要做的，不是一個高高在上的CBD。」

  張明遠的聲音在包間裡迴蕩。

  「而是一個服務於這幾萬下崗職工、回遷農民的『生活商業集群』。」

  「讓他們下樓就能買到最便宜的米麵油，出門就能吃到最實惠的蓋澆飯，周末能帶孩子在門口坐坐搖搖車。」

  「這才叫接地氣，這才叫剛需。」

  「當這個集群成型了，你這塊沒人要的『爛地』，就變成了會下金蛋的『熟地』。」

  「到那時候……」

  張明遠看著陳遇歡，嘴角勾起一抹笑意。

  「你手裡的資產，就不再是一堆鋼筋水泥，而是一個擁有穩定現金流的聚寶盆。」

  「這就叫——商業運營，反哺地產。」

  孫志聽得冷汗直流。

  他手裡的筆停在筆記本上，半天沒動。

  這套理論，完全顛覆了他從書本上、從深圳學來的那些「高大上」的經驗。但仔細一想，在那個特定的地段，這卻是唯一可行的解藥。

  這是典型的降維打擊。

  用運營的思維做地產，用民生的剛需打敗虛無的高端。

  陳遇歡手裡的核桃徹底不轉了。

  他雖然聽不懂那些專業術語，但他陳遇歡也不是個草包，張明遠話里話外，深入淺出的道理他聽的清清楚楚，也想的明白。

  如果是之前，他覺得張明遠只是個人才。

  現在，他覺得這小子是個妖孽。

  「張先生，您的這個生活商業集群設想，商業運營，反哺地產的商業思維，實在是精妙，高瞻遠矚，您是個真正的商業精英。」

  孫志這個海歸併沒有把自己的桀驁貫徹到底，而是站起身，主動伸出了自己的右手，說出了極為真誠的讚譽。

  張明遠伸出手，握住了孫志的手。

  面對這位海歸精英的盛讚，他並沒有表現出絲毫的飄飄然，反而微微欠身，姿態謙遜。

  「孫哥過獎了。」

  張明遠語氣誠懇。

  「我哪算什麼商業精英，不過是個剛出校門的學生。這些想法，也就是平時在街頭巷尾瞎轉悠，看老百姓過日子，琢磨出來的一點笨辦法。真要論專業，還得靠孫哥這樣的科班人才來把關落地。」

  這番話，既給足了孫志面子，又把自己摘得乾乾淨淨。

  孫志眼中的敬意更濃了。有才華不可怕，可怕的是有才華還如此低調、懂分寸。

  張明遠坐回椅子上，端起茶杯抿了一口。

  心裡卻是一片清明。

  這哪是他的智慧。

  這是後世那位曾經登上首富寶座的王健林，用數千億資產砸出來的「萬達模式」——訂單地產。

  用主力店帶動人流，用人流養活步行街，用商業中心提升周邊住宅價值。這套組合拳在未來二十年裡，在中國大地上攻無不克。

  他不過是站在巨人的肩膀上，把這個還沒來得及在二三線城市普及的「降維武器」，提前拿了出來。

  「老弟。」

  陳遇歡沒心思聽這些客套話。

  他身子前傾，兩隻胳膊撐在桌子上，死死盯著張明遠，眼神灼熱。

  「道理我都聽明白了，這路子確實野，但也確實對味兒。」

  陳遇歡手指敲了敲桌面，問出了最關鍵的問題。

  「那你剛才說的那個『核心產業』，那個能把幾萬人像吸鐵石一樣吸過來的『藥引子』，到底是什麼？」

  包間裡再次安靜下來。

  孫志也推了推眼鏡，側耳傾聽。

  張明遠放下茶杯，目光掃過兩人，緩緩吐出兩個字。

  「就是我剛跟你說的超市。」

  張明遠語氣篤定。

  「陳少，孫哥，你們想想。百貨商場賣的是什麼？衣服、鞋子、化妝品。老百姓一個月能逛幾次？一次。有的甚至半年才逛一次。」

  「這叫低頻消費。」

  張明遠豎起一根手指。

  「但超市賣的是什麼？是米麵油，是蔬菜水果，是衛生紙牙膏。這是過日子的必需品。」

  「那幾萬戶回遷居民，他們可以一年不買新衣服，但他們不能一天不吃飯。」

  「只要我們的超市夠大，東西夠全，價格夠便宜。他們就會提著籃子，天天來，甚至一天來兩趟。」

  張明遠看著陳遇歡，一字一頓。

  「這就是——高頻打低頻。」

  「用每天必逛的超市，把這幾萬人的流量死死鎖在你的廣場裡。人來了，逛完超市手裡還有閒錢，是不是順手就在旁邊的兩元店買個發卡？是不是就在門口的快餐店吃碗麵？是不是就去撞球廳打兩桿？」

  「這人氣，不就活了嗎？」

  孫志聽得連連點頭，眼裡的光越來越亮。

  「高頻帶動低頻，剛需帶動享受。」孫志忍不住插話，語氣興奮，「這就是商業生態里的『流量泵』！在那片區域，確實沒有比超市更合適的業態了！」

  專業的認可，讓這個方案的可行性瞬間拉滿。

  陳遇歡靠回椅背，手裡那兩顆核桃又開始緩緩轉動，「咔噠、咔噠」的聲音在包間裡迴蕩。

  他盯著那個茶壺，眼神幽深，若有所思。

  （還有更新耶）