第174章 方向是錯的

  張明遠彎下腰，拉開腳邊的帆布包拉鏈。

  他從裡面掏出一沓訂好的A4紙，放在轉盤上，轉到了孫志面前。

  「這是我這兩天跑遍北嶽區，做的一份草案。」

  陳宇聽得一臉懵逼，遠哥啥時跑了兩天北嶽區自己咋不知道，殊不知，張明遠是利用自己前世的記憶，加查閱一些資料做出的報告。

  張明遠聲音平穩。

  「孫顧問既然是行家，應該能看懂這些數據。」

  孫志瞥了一眼那份全是手寫表格和簡陋地圖的紙張，本想嘲笑兩句「業餘」，但當他的目光掃過第一行數據時，眼神凝固了。

  「核心輻射區，1公里範圍內。」

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  張明遠沒管他的反應，手指在桌面上輕輕敲擊，如數家珍。

  「北嶽紡織廠一至四號家屬院，住戶一萬兩千戶，常住人口四萬。主力人群年齡45歲以上，主要收入來源是買斷工齡的補償金和退休金。恩格爾係數極高，除了吃喝，幾乎沒有額外消費。」

  「次級輻射區，3公里範圍內。」

  「小王莊城中村，正在拆遷的棚戶區，還有兩個剛交付的回遷小區。住戶多為外來務工人員和回遷農民。平均月收入在500元以下。」

  張明遠抬起頭，看著孫志。

  「孫顧問，這就是你所謂的『精英階層』？」

  孫志拿著資料的手指緊了緊。

  這些數據太詳實了，甚至比他手底下那個團隊坐在辦公室里做出來的還要細緻。

  「再看客源畫像。」

  張明遠繼續輸出，嘴裡蹦出的全是後世成熟的商業術語。

  「這一片區域的消費特徵是：價格敏感度極高，品牌忠誠度極低，時間成本極低。」

  「他們願意為了省兩毛錢的菜價，多走兩站路；願意為了領一盒免費雞蛋，早上五點去排隊。」

  「但他們絕不會為了喝一杯三十塊錢的咖啡，或者買一件兩千塊的衣服，踏進你的商場半步。」

  張明遠身子後仰，靠在椅背上，給出了那個殘酷的結論。

  「所以，平安廣場的定位，從根子上就錯了。」

  「它不是什麼城市CBD，也不是高端名片。」

  「在那片被老廠房和回遷樓包圍的孤島上，它只能是，也必須是一個服務於大眾、接地氣的區域生活中心。」

  「高端？」張明遠嗤笑一聲，「那是死路。」

  包間裡只剩下空調出風口的嘶嘶聲。

  陳遇歡手裡的煙燒到了盡頭，他忘了抽，眼神在張明遠和那份資料之間來回遊移。

  他雖然不懂那些專業術語，但他聽得懂人話。張明遠描述的那群「為了兩毛錢排隊」的大爺大媽，太真實了，每天早上天不亮就在那塊地的牆根底下蹲著呢。

  孫志放下了手中的資料。

  他收起了最初的那份輕視，推了推鼻樑上的金絲眼鏡，神色變得異常嚴肅。

  行家。

  眼前這個年輕人，雖然穿著土氣，但嘴裡蹦出來的「客源畫像」、「恩格爾係數」、「價格敏感度」，全是硬得不能再硬的乾貨。而且這份調研數據的詳實程度，讓他這個所謂的首席顧問都感到汗顏。

  但是。

  作為拿著高薪的「海歸精英」，作為陳遇歡重金聘請的顧問，他的專業尊嚴不允許他就這樣被一個毛頭小子全盤否定。

  尤其是聽到「低端」、「接地氣」這種詞用來形容他精心策劃的項目時，孫志的眉頭不自覺地皺了起來。

  「張先生。」

  孫志坐直了身體，語氣雖然客氣了不少，但依然強硬。

  「你的數據很詳實，調研也很辛苦。這一點，我認可。」

  他話鋒一轉。

  「但商業地產的開發，不是看現在，而是看未來。我們做的是『造城』，是通過高端物業來篩選客戶，來提升板塊價值。」

  孫志指著那份資料，搖了搖頭。

  「如果按照你的思路，把平安廣場做成一個大賣場，那這塊地的商業價值就徹底廢了。高端品牌不會進駐一個滿地爛菜葉的地方，有消費力的客戶也會因為環境嘈雜而流失。」

  他盯著張明遠，眼神銳利。

  「我們不能因為周圍全是窮人，就只能蓋貧民窟。那樣的話，陳少拿這塊地的意義何在？我們要做的，是改變這個區域，而不是迎合這個區域的落後。」

  「孫顧問，從長線邏輯看，做高端，拉升板塊價值，這條路沒錯。」

  張明遠沒有反駁他的理論，反而點了點頭，甚至給孫志倒了一杯茶。

  「這也確實是房地產開發的終極目標。」

  孫志臉色稍緩，剛想說話，張明遠卻擺了擺手，話鋒驟轉。

  「但也請你看清楚現實。」

  他手指在那張簡陋的手繪地圖上劃了一圈，圈住了大片的陰影區域。

  「要把這幾萬戶低收入群體遷走，把周邊的老舊廠房拆乾淨，再把新的CBD建起來，形成氣候。這中間的拆遷、安置、建設周期，至少需要五到十年。」

  張明遠看向一直沉默的陳遇歡。

  「陳少，這五到十年的現金流空窗期，平安廣場耗得起嗎？陳家的資金鍊，拖得起嗎？」

  陳遇歡夾煙的手指顫了一下。

  這是他的死穴。

  他是來省城開疆拓土的，家裡老頭子給的資金有限，如果項目陷進長周期的泥潭裡回不了款，不用等五年，兩年他就得灰溜溜滾回大川市。

  「再說競爭環境。」

  見陳遇歡不說話，張明遠繼續加碼，像是在宣讀判決書。

  「現在的省城，高端商業這塊蛋糕，早就被瓜分得差不多了。」

  「城東有港資背景的『錦繡國際』，城中有國資委控股的『遠洋百貨』，再加上正如日中天的『盛世金源』。」

  張明遠數著這幾個名字，每一個都是沉甸甸的金字招牌，是省城商業版圖上不可撼動的巨頭。

  「這些都是全國一流、甚至有外資背景的商業巨頭。他們有著成熟的全球招商體系，有著深不見底的資金池，更有運營高端項目的豐富經驗。」

  他看著陳遇歡，毫不客氣地戳破了那層窗戶紙。

  「陳氏地產在大川市是龍，是地頭蛇。但到了省城，面對這些已經盤踞多年的鱷魚。」

  張明遠攤開手，眼神冷峻。

  「恕我直言。」

  「論資金，論經驗，論品牌號召力。」

  「你的競爭力，根本不夠看。」

  （還有更新耶）