第854章 不需要理解，只需要執行

  第854章 不需要理解，只需要執行

  離開市政府之後，羅陽沒有回正陽集團，而是去了國陽地產。

  

  新成立的地產公司位於陽市北面城鄉結合地帶，一棟3層老樓和一排平房，外加一個大院子，原來掛的是國陽建築安裝有限公司的牌子。

  舊瓶裝新酒而已。

  楚軍鵬因為提前接到了羅陽的電話，早早的下了樓，在院子裡等著。

  「董事長好。」

  「軍鵬哥，咱們之間沒必要這麼見外。」

  聽到楚軍鵬對自己的稱呼，羅陽笑著道：「我還是覺得你喊我陽陽比較親切」

  。

  上一世的記憶里，他一直把楚軍鵬當成親大哥對待，而楚軍鵬對羅建國和古洪蘭也像對待自己父母一樣孝敬。

  對於這個大師兄，羅陽還是比較認可的。

  楚軍鵬憨厚的笑了笑，沒有接這句話。

  「走，去你辦公室說。」

  羅陽揮了揮手道：「剛才在何高官辦公室里聊了將近兩個小時，說的都口渴了，趕緊泡壺茶解解渴......

  」

  一行人隨即跟在他身後上了樓。

  總經理辦公室在三樓，羅陽推開大門後徑直走向了靠窗擺放的茶桌。

  「地產公司成立以後，我還是第一次來這裡。」

  坐下來後的羅陽掃視了一圈。

  這裡是原來羅建國的辦公室，裡面格局基本沒怎麼變動。

  「其實就是換了塊牌子。」

  楚軍鵬一邊散煙，一邊回復道：「除了增加了幾個部門，其餘架子還是建築公司的老底子。」

  「這個想法可要不得。」

  羅陽剛提起水壺的手頓了一下：「軍鵬哥，現在是地產開發公司了，要有地產人的思維。」

  「我知道。」

  楚軍鵬點了點頭道；「在西蜀鎮旅遊地產項目上還有一套完整的班子，我一周時間裡有多半是呆在那裡，跟著他們學習房地產開發模式。」

  「那邊的一期建設的怎麼樣了？」

  「進度比預期要遲了一些。」

  說到工程上的事情，楚軍鵬的表情立刻就活躍了起來：「雖然地勘的時候已經知道地質條件，但是沒想到下面的礫石會這麼難以處理，基坑階段甚至需要用炮頭機往下打，增加了成本不說，工期也比原先滯後了將近兩周的時間。」

  「工期滯後倒不是什麼要緊的事情。」

  羅陽根據經驗道：「但是土方成本、水電煤的配套成本都要大大超出預算，你們還是要提前想到這一點，並且做好增補預算的申請工作。」

  他去過工程現場，按照地形來看，有些小山坡需要削低標高，而且小區內挖埋雨污水管道、天然氣管道，都需要用到炮頭機，這些增加的機械成本不是一點點，可能需要好幾百萬。

  「我知道了，明天就組織項目部開會，討論這件事。」

  楚軍鵬別的可能還差點意思，但是在執行力這一塊，絕對沒的說。

  「現在關於地產開發這套流程學的怎麼樣了？」

  西蜀鎮的旅遊地產項目只是一帶而過，羅陽這趟過來主要是為了城市商業綜合體項目的事情。

  「已經熟悉了從拿地到開工前的流程，中間工程建設階段本來就有底子，這塊學的最好。」

  楚軍鵬實話實說道：「至於後期交付階段，在魔都四季花園配合金城地產也做過兩三回了，算是比較熟悉，我應該能單獨應對。」

  早在19年的時候，金城地產在浦東拿了一塊地，開發了四季花園小區項目。

  羅陽幫著自家老爸拿下了總包工程合同，作為總包，在項目交付階段是要配合開發商一起做好驗收工作的。

  而且因為當時羅陽制定的小步快跑策略，導致這個項目分四個批次交付，因此楚軍鵬跟著經歷了四次交付驗收流程，算是比較熟悉了。

  所以他現在這麼說，已經是比較謙虛了。

  「其他方面呢？」

  電磁爐上水壺裡的水開始沸騰，羅陽提了起來，開始湯洗茶壺喝茶杯。

  「營銷方面我過問的不多，遵循了不看過程看結果的原則。」

  楚軍鵬繼續道：「其他幾個職能部門也都和原先的建築公司做了對比了解，大致清楚了兩者之間的差異之處。」

  按照他這個說法，基本上能勝任一個項目總了。

  「我已經和市里主要領導談好了，即將在城東地區投資一個城市商業綜合體項目，具體建設內容包括一座綜合性商業廣場，一座五星級酒店，一個20萬平米左右的高端住宅小區。」

  心裡大致有底之後，羅陽開始說重點：「以國陽地產為母公司，近期安排人在陽市當地另外註冊一家子公司，用來開發城市商業綜合體項目。

  楚軍鵬先是點頭，片刻後又怔住了。

  「董事長，咱們國陽地產不就是在陽市註冊的地產開發公司嗎？」

  他帶著疑惑問道：「幹嘛還要單獨註冊一家子公司？」

  嘖.....

  羅陽放下水壺的同時砸了砸嘴。

  自家大師兄還是只能勝任到項目總的地步，再往上，就缺少地產開發方面的相關專業知識了。

  「我之前和你已經說過，在未來幾年裡，我會介入地產行業，開發項目甚至不限於陽市一個地方。」

  羅陽不好說的太過於專業，只能用簡單的邏輯去解釋：「國陽地產作為集團母公司，總不能因為一個項目建設結束了，就做一次稅務清算吧，還有，公司將來可能在多個城市同時開發多個項目，集團也不可能直接垂直管理吧？」

  這麼說，楚軍鵬還是大致能理解的。

  「那新公司是以分公司性質註冊還是以子公司的形式註冊？」

  「肯定是以子公司的形式註冊，這裡面有諸多好處。」

  羅陽耐心的解釋道：「首先就是風險隔離，子公司作為獨立法人，其經營風險相對獨立於母公司。即使子公司在經營中遇到困難或面臨法律糾紛，母公司的其他業務通常不會受到直接牽連，從而有效地實現了風險的隔離。」

  「這個我懂。」

  楚軍鵬聽到獨立法人的說法之後，立刻接話道；「結合你前面說的那些，我明白了，子公司開發的項目，如果涉及到各類風險，基本上不用牽連到母公司，而在項目開發結束後，做完稅務清算，完全可以註銷這家子公司，擺脫一系列遺留問題....

  」

  儘管理解的比較片面，但是他說的那些也都對。

  「其次就是業務拓展與創新，通過設立專注於特定業務領域的子公司，企業能夠更有針對性地開展業務拓展和創新。子公司可以集中資源和精力，在特定市場或行業中建立專業優勢，提高市場競爭力。」

  羅陽默默看了楚軍鵬一眼，隨後繼續往下說道：「還有稅收優惠與政策利用，企業可以根據不同地區存在不同的稅收政策和優惠措施，專門設立子公司，合理利用稅收優惠，降低整體稅負；子公司同時具備融資靈活性，可以獨立進行融資活動，根據自身財務狀況和發展需求選擇合適的融資渠道和方式。這為企業的整體發展提供了更多的資金來源和靈活性。」

  說了一大段之後，他中斷了一下。

  一方面便於楚軍鵬和坐在旁邊的董大偉消化理解，另一方面也讓自己緩一緩，先把茶泡上。

  幾分鐘之後，羅陽開始享用剛泡好的茶。

  「除了剛才說的那些，還有利潤上交這一塊。」

  羅陽接連喝了兩杯茶之後才繼續道；「子公司利潤上交母公司要比分公司靈活得多，這等於母公司的投資所得、資本利得可以持留在子公司，或者可以選擇稅負較輕的時候上交，得到額外的稅收利益。」

  「董事長，你怎麼懂這麼多？」

  這次開口的是董大偉了，他滿臉驚訝的問道：「您學的不是建築工程專業嘛，怎麼懂得這麼多企業管理方面的專業知識？」

  實在是羅陽太年輕，但凡他有個三十幾歲，董大偉都不會有這樣的疑惑。

  羅陽也不好回答，總不能自己夸自己是個天才吧？

  或者告訴董大偉，自己是個重生者，以前就擔任過大型地產公司下面子公司的負責人。

  「雖然我跟著董事長的時間不算長。」

  羅陽的沉默造成了董大偉的自我腦補：「可越是接觸，越能體會到董事長在商業方面的天賦能力，外面朋友說我老董也是一個小能人，可是和董事長一比，簡直就是螞蟻和大象之間的差距...

  」

  這馬屁拍的，羅陽都覺得不好意思了。

  「董事長，你交代的子公司註冊在陽市本地，國陽地產管起來沒問題，可是一旦去了外地開發項目，子公司管理起來就比較麻煩了，這怎麼解決」

  楚軍鵬大概是看出了羅陽的尷尬，而且他也不是那種善於拍馬屁的人，於是另外開了個話題，化解羅陽的尷尬。

  「簡單一點說的話，那就是控制獨立法人資格與財產所有權。」

  羅陽笑了笑道：「先確保子公司具有獨立的法人資格和財產所有權，然後母公司通過持有子公司的股權，參與子公司的經營決策和利潤分配，從而間接管理子公司的財產。」

  這話很好理解，就是保持母公司對子公司的控股權。

  當然，單單是這樣還不夠的。

  尤其是地產公司，因為涉及往來金額特別巨大，所以還需要輔以其他方法。

  比如統一制度，這其中就包括統一財務系統、用人制度和培訓制度，使母公司和子公司在財務、人事和文化上保持一致，便於母公司對子公司的控制和管理。

  還有人事控制，通過設立董事會，由總公司法人出任董事長，向子公司委派總經理和財務負責人，對關鍵崗位進行人事控制。

  定期會議與溝通，這其中包括定期舉行集團會議，讓子公司的主要負責人向總公司匯報情況，同時了解母公司的近期發展計劃，確保集團內部協調一致。

  更進一步的，還有一些公司會和下屬子公司簽訂服務協議。

  在子公司註冊後，母公司可以與子公司簽訂服務協議，向子公司提供管理服務並收取相應的費用，這也是一種通過子公司進行財產管理的方式。

  這些都還屬於能擺在桌面上的管理方式。

  業內有些地產公司對子公司的控制方式更加驚人。

  羅陽就知道一種模式。

  某地產公司在高速擴張時期採用了一種極端開發模式，當母公司投拓人員在異地看中一個項目，並且在一些列指標測算中取得比較好的結果，就會用強的力度去競拍這塊地。

  拿下項目的投拓人員直接成為項目公司負責人，並且代表項目公司和母公司簽訂一份協議。

  母公司除了給出土地款之外，另外就只給子公司前期開發費用。

  這部分費用甚至只夠項目公司用到售樓處和景觀樣板示範區建好。

  最關鍵的還是那份協議，母公司會規定子公司的項目在首次開盤後要達到多少去化率，幾個月之內，樓盤要銷售掉90%的房源，之所以要這麼要求，是因為母公司從開盤起就要從子公司抽取當初「借」出去的錢。

  根據協議規定，母公司不止拿回借出去的錢，還要拿走當初指標測算中的理論上達到的利潤。

  按照這種模式，基本上在200~250天左右，母公司就會連本帶利拿走所有流動資金。

  項目公司的後續開發資金就只能用土地去銀行做抵押貸款。

  這樣一來的話，如果子公司開發的項目一切順利，如期按照測算指標賺了錢，這還好說，能讓項目順順利利的完工，而且項目公司從上到下的獎金拿到手軟。

  一旦中間出現偏差，比如因為銷售不好，資金回籠緩慢，項目公司帳上現金流斷裂......

  屆時，施工單位停工討薪，工期延誤是最小的麻煩。

  這些都是子公司的麻煩，但是對於母公司而言，在保證里回款和利潤的前提下，資金周轉率一下子提高了，擴張速度也跟上了節奏.....

  當然，制定這種擴張模式的人也不是傻子。

  在地產市場火爆的期間，大致是沒有什麼問題的，因為很多樓盤開盤就清盤了，資金回籠非常及時，項目公司帳上早就實現現金流回正，沒什麼大的問題。

  羅陽要趕的就是最後著一波火爆市場。

  而且要在房市低迷之前半年就做好收尾工作，不再開發新的項目。

  他不會對楚軍鵬說這些。

  只需要自己這個大師兄保持好一貫的執行力就行。

  （還有更新耶）