第22章 她要接的不是樓而是債
「先別聯繫產權方，把抵押順位和租賃備案查清楚，我不接受只看資產估值的出售方案。」
姜晚站在雲晟大廈對面，將公開招商資料發給蔣律師，又補上物業公司和產權主體的工商信息。
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「我已經調到初步登記，整棟大廈由雲晟置業持有，銀行抵押排在第一位，後面還有信託債權和工程款爭議。」
「如果直接購買，需要多少現金？」
「債務本金接近五億元，產權方對外報價六億四千萬，即使折價成交，你現有資金也不夠支付交易保證金。」
姜晚打開託管帳戶，扣除稅務預留，醫院尾款，律師費用和生活儲備後，可以調動的資金不到七百萬元。
「債權人尋找接盤機構，說明他們更想收回本金，直接買樓沒有必要，我能不能先接主要債權？」
「可以談，但你需要專業團隊核查債權真實性，抵押效力和租戶押金，還要有人替你設計重組結構。」
「你有合適的人？」
「有一位風控顧問願意見你，她不會因為你是客戶就替你的方案背書，見面前先把資金證明準備好。」
會議室設在蔣律師事務所，姜晚到場時，桌面只放著一份雲晟大廈公開債務摘要。
坐在窗邊的女人留著銀灰短髮，手裡的鋼筆已經圈出三處數字。
「蘇曼寧，曾經做銀行風控，現在接獨立顧問項目。」
「姜晚，自由設計師，個人工作室正在註冊，我想參與雲晟大廈的債務重組。」
蘇曼寧沒有接她遞來的項目設想，只問了一個問題。
「你手裡有多少錢？」
「可調動資金六百七十二萬元，另有八百八十萬元版權收益的完整交易文件，其中部分已經預留稅款和固定支出。」
「六百多萬想接五億元債務，你準備讓誰替你填剩下的錢？」
「先收購有抵押保障的主要債權，再以債權人身份推動重組，資金缺口由合作機構按抵押價值和現金流出資。」
「合作機構為什麼相信你？」
「因為大廈仍有租金收入，空置來自管理問題和產權風險，只要租賃押金獨立託管，清理關聯物業收費，再調整招商結構，現金流可以恢復。」
蘇曼寧終於翻開她帶來的資料。
「你去過幾次雲晟大廈？」
「一次，今天送餐進去。」
「只看一次就敢談重組？」
「我看見的情況足夠證明公開出租率不可信，但不足以支持投資，所以我來找專業人員做盡調。」
「你還看見了什麼？」
「十六層停用，二十七層消防通道被占，前台門禁失靈，停車費重複收取，退租商戶拿不回押金，多家企業準備搬走。」
「這些只能證明物業失職，不能證明大廈值得救。」
姜晚將招商手冊翻到樓層圖，圈出臨街低層和地下停車區。
「這裡靠近三個商務園區，公共運輸接駁差，午間配送和企業通勤需求都不低，低層卻長期按傳統寫字樓招商。」
「你準備改成什麼？」
「低層引入合規共享會議區，騎手休息站和企業服務中心，中層保留中小公司，空置高層按整層租賃調整，停車收益必須進入監管帳戶。」
「聽起來像設計改造方案，你懂債權嗎？」
「不懂，所以我只負責提出資產經營方向，債權核驗和交易結構交給具備資格的人。」
蘇曼寧用鋼筆圈住租戶押金一欄。
「產權方欠了七十四家租戶的押金，物業還把停車費和能耗費轉進關聯公司，你接債以後準備怎麼處理？」
「押金優先設立專戶，確認有效租約後逐筆補足，關聯公司取得的費用要追溯，不能讓原管理層帶著現金離場。」
「這會減少你能拿來償債的錢。」
「租戶繼續搬走，債權價值下降得更多。」
「如果徐浩然不在這棟樓，你還會買嗎？」
姜晚把徐家公司的宣傳冊從資料里抽出來，放到桌角。
「他租的面積不到兩千平方米，租金占整棟樓的比例有限，為了趕走一家欠我四十六萬的人買下五億元債務，這筆帳算不通。」
「那你為什麼盯上它？」
「物業把送餐騎手當成企業形象風險，卻把消防通道和租戶押金留在帳外，這種管理方式正在持續壓低資產價格。」
蘇曼寧合上資料，手裡的鋼筆沒有放下。
「方向可以談，資金仍然不夠，主要債權由一家銀行和兩家信託持有，他們不會把談判席留給六百萬元。」
蔣律師調出債權分布表。
「銀行本金二億一千六百萬元，第一家信託持有一億四千萬元，剩餘債權分散在工程方和供應商手裡。」
姜晚看完抵押順位。
「信託產品即將到期，轉讓意願應該高於銀行，我先接觸其中一家，再邀請銀行參與重組。」
「信託要的是確定回款，不會陪你慢慢改造。」
「可以設定分期收購，保證金鎖定交易，完成盡調後由項目公司承接債權，合作資金按優先級進入。」
蘇曼寧在紙上寫下項目公司三個字。
「誰控制項目公司？」
「出資比例和風險承擔寫進協議，經營權不能只看誰先出錢，租戶押金和物業資金由獨立帳戶管理。」
「你願意讓別人查你的全部資金來源？」
「與項目有關的資金全部接受穿透核驗，個人無關消費不在審計範圍內。」
「版權收益的買方是誰，估值怎麼形成，為什麼剛好在你買車當天到帳？」
「受讓方資料，評估報告和稅單都可以提供，到帳時間由合同結算節點決定，你可以直接向託管機構核驗。」
蘇曼寧翻過交易報告，又看向蔣律師。
「你核驗過？」
「合同真實，交易完成，稅務申報已經受理，目前沒有發現回流和關聯代持。」
「合法交易也可能定價過高，我會重新找機構評估，結果低於合理區間，項目立即停止。」
姜晚點開自己的工作室預算。
「可以，審計費用由我承擔，但機構由雙方共同選定，審計報告同時交給資金方，任何一方不能單獨修改。」
「你對控制權看得這麼緊，為什麼肯接受獨立審計？」
「控制項目和遮住帳本是兩件事，我要保留決策邊界，也要讓參與者知道錢從哪裡來，去了哪裡。」
蘇曼寧起身走到會議屏前，將雲晟大廈的出租率改成四十三。
「產權方公布的數據是百分之六十八，扣掉關聯公司占用和免租期合同，實際有效出租率只有百分之四十三。」
「以當前租金計算，經營收入覆蓋不了利息。」
「所以銀行準備處置抵押物，信託願意以折價轉讓債權，真正麻煩的部分在於他們各自都想先退出。」
「如果把銀行留在重組結構里，讓信託先拿到部分現金，銀行可以延期，信託也能減少損失。」
「前提是你能取得談判資格。」
蘇曼寧將一份保密邀請放到她面前。
「七天後，信託方開放數據室，只接受具備三千萬元保證金證明的機構，保證金進入監管帳戶，盡調失敗可以退，主動退出要承擔費用。」
「你能替我申請席位嗎？」
「我能提交顧問意見，不能替你證明資金能力。」
「如果七天內資金到位，你是否願意擔任項目風控顧問？」
「還要加兩個條件，項目公司接受季度獨立審計，租戶押金和物業收入設雙重授權，你不能因為私人恩怨改變租賃決策。」
「我同意，顧問費用和退出條款寫進合同。」
「別急著同意，我查到資金不明，或者發現你只是拿雲晟大廈報復徐浩然，協議會立刻終止。」
「你也要披露與原債權人和物業公司的利益關係，雙方標準一致。」
蘇曼寧看了她一會兒，在顧問意向書最後一頁寫下姓名。
「七天內，三千萬元保證金，少一元都進不了數據室。」
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