第114章 未來半個萬億的收益， 一魚多吃的資本槓桿
第114章 未來半個萬億的收益， 一魚多吃的資本槓桿
時間一眨眼便來到十月下旬，而之前讓卓佳幫忙代理註冊的寰宇磐工·建築文化有限公司、靈境構築·設計文化有限公司，以及星辰置業·房產管理有限公司，這三家分公司的營業執照等手續，也是下來了。
同時，行政部門也是和物業敲定了78層和76層的公司在今年年底到期之後，便優先將78層和76層租給星河集團。
而當下空置的77層樓，也是被星河集團租了下來，並且掛上了【77F一星辰置業·房產管理有限公司（星河集團旗下）】的牌子。
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另外，之前商磊說在半個月內，挖來一批房地產投資管理方面的人才團隊，也是在半個月之內便挖到了合適的人才團隊。
畢竟在每個大公司都肯定會有一些有能力，但是偏偏缺了些資歷，又或者說因為一個蘿下一個坑，暫時沒有更大上升空間的中高層人才。
這部分人才想要通過跳槽的方式來尋求更大上升空間的意願，往往也會比較強烈。
所以在商磊拋出雙倍年薪，以及一次性一年年薪的「簽字費」，還有團隊成員也同樣雙倍年薪，以及一次性三個月月薪的「簽字費」的誘惑下，便毫不猶豫地答應跳槽到星河集團這邊。
故而，僅僅只是半個月時間，星辰置業·房產管理有限公司便從一個剛剛註冊下來的空殼公司，變成了一家涵蓋「投資、法務、工程、物業」等核心功能的，五臟俱全的實體公司。
星河集團總裁會議室內，燕鳴霄看著自己面前的四人，也是面露滿意之色。
這四人都是商磊從各大房地產公司和律所挖過來的，可以說都是實幹型人才。
比如說，投資拓展部部長·衛誠，原來是新鴻基地產投資拓展部的高級經理，核心工作就是找地、找項目，對羊城各個區域的地塊和在建項目了如指掌，擁有極強的本地化能力和政府關係。
又比如說，項目開發部部長·廖嘉良，原來是恒隆地產地產項目開發部的總監，懂得如何從圖紙到現實，能精準判斷一個在建項目的質量、潛在問題和改造成本。
再比如說，資產管理部部長·沈峻峰，原來是保利地產資產管理部的高級經理，不僅懂得如何開發，更更加懂得如何運營，知道如何提升物業價值，如何招商，如何管理等。
以及最後法務風險部的部長·穆正宏，原來是中倫律師事務所，專門處理房地產併購交易的資深律師，能夠最大可能地規避房地產併購交易方面的法律風險。
所以對於這樣的專業人才，燕鳴霄也是直接說出了自己的需求：「星河集團成立星辰置業分公司，主要目的是為了對正在規劃開發的珠江新區進行購入投資。」
「預估在這個月底，可以拿出四億左右的資金，進行購入投資，之後每個月大概都會有兩到三億左右的資金可以拿來購入投資。」
房地產行業可以說是未來的黃金產業，甚至是國民經濟支柱級的產業。
所以現在星河集團既然有充足的利潤，那麼自然要提前投資房地產。
而既然要投資的話，那麼自然要投資未來升值最高的核心地段。
羊城如果說未來什麼地段升值最高的話，那么正在規劃建設中的珠江新區，毫無疑問便是其中之一。
現在珠江新區並不像未來那般，是整個羊城的核心CBD，甚至反而有著「鬼城」之稱。
目前眾多投資者對於珠江新區都處於觀望態度，再加上受到這兩年全球網際網路泡沫破裂，以及阿美莉卡那邊9月11日的事件影響，所引發的全球經濟增長擔憂。
所以整體房地產市場信心不足，也就導致了正在規劃開發中的珠江新區，成了當下典型的「價值窪地」。
故而這個時候，毫無疑問是燕鳴霄入手珠江新區房地產的最佳抄底時機。
只要這個時候能夠買入珠江新區，那麼二十年後，珠江新區的房地產至少能夠增值三、四十倍，甚至是五十倍。
而這也就意味著，現在如果投入一億在珠江新區的話，那麼未來這一億的資產便會增值到三十億、四十億，甚至是五十億。
如果投入十億的話，那麼未來更是會增值到三百億、四百億，甚至是五百億一甚至如果可以持續投入一百億的話，那麼未來更是會增值到三千億、四千億，甚至是五千億！
可以說，僅僅只需要在珠江新區投入一百億，那麼二十年後便足以給燕鳴霄帶來半個萬億的龐大收益！
而這一點，對於燕鳴霄來說，並不困難。
因為單是這個月底，星河集團的累計利潤便會達到四億多，到12月底，星河集團的累計利潤更是會達到10億多。
按照一年三十六億的年利潤來算的話，一百億也不過是星河集團未來三年的總利潤收入罷了。
換句話說，星河集團就算在其他方面都沒有任何盈利，僅僅是依靠當下的點卡利潤便足以讓星河集團在未來三年拿出一百億去投資購入珠江新區的房地產。
另外最關鍵的一點，星河集團在購入這些房地產之後，是可以拿這些房地產去抵押給銀行，用來換取貸款的。
假如星河集團花了一個億去購入一棟寫字樓，然後再將之抵押給銀行的話，那麼銀行大概會按照星河集團的購入價格，給出百分之六十到百分之七十左右的貸款額度。
如果購入的寫字樓已經有公司入駐，並且產生了穩定的租金的話，那麼銀行給出的貸款額度，更是有可能會高達百分之七十到百分八十左右。
換句話說，星河集團這邊花一個億去購入珠江新區一棟寫字樓，然後轉頭將這棟寫字樓抵押給銀行便又可以獲得七千萬左右的貸款。
再換句話說，星河集團僅僅只需要付出三千萬左右的資金投入，便可以獲得一棟在當下價值一億，未來價值數十億的房地產。
同時，貸出來的那七千萬，星河集團也可以將之繼續投入到新華區的世界頂尖科技生態園區的開發之中，並不會影響到之前上報上去的價值五十億元的投資建設計劃。
這便是一魚兩吃的資本槓桿！
如果準備用來投資建設新華區世界頂尖科技生態園區的那五十億，全部都用來這麼操作的話。
那麼星河集團僅僅只需要付出十五億左右的資金投入，便可以獲得在當下價值五十億，在未來價值上千億的房地產。
至於說用來投資建設新華區世界頂尖科技生態園區的五十億驟減到三十五億，問題也並不大。
最多不過是將原來兩年左右的集團公司利潤支出，拉長到兩年半左右罷了。
這一點，在燕鳴霄看來是完全可以接受的。
而且這還只是最基本的一魚兩吃，按照同樣的方式，甚至還可以做到一魚三吃。
比如說，還是一億的投入資金去全款購入一棟價值一億的寫字樓，然後再將之抵押給銀行，獲得七千萬左右的貸款。
接著再將這筆七千萬貸款去全款購入一棟價值七千萬的寫字樓，然後再將之抵押給銀行，獲得五千萬左右的貸款。
最後再將這五千萬的貸款，轉手投入到新華區的世界頂尖科技生態園區的開發之中。
這便是一魚三吃，而且完全合理合法！
唯一的弊端，就是隨著「吃」的次數越多，可抵押貸款的額度會越來越低。
一般來說，一魚四吃或五吃，便差不多是極限了。
但即便如此，那也足夠了。
因為這意味著投入一億的資金，便可以撬動四到五億的房地產。
不過，燕鳴霄還得將大部分的錢投入到新華區的世界頂尖科技生態園區的開發之中。
所以那五十億的投資建設資金，燕鳴霄打算最多用來一魚兩吃或者三吃。
這樣的話，新華區的世界頂尖科技生態園區的開發周期最多從原來的兩年，拉長到三年左右。
而這一點，還是在上面的可接受範圍之內的。
會議室內，聽到燕鳴霄如此豪氣沖天的話語，衛誠、沈峻峰幾人也是忍不住暗自倒吸了一口涼氣。
雖說他們在被挖過來之前，就已經知道能夠給他們開出雙倍年薪的星河集團實力雄厚。
但是很顯然，星河集團的實力還要遠遠超出他們的想像。
不過，隨即在場幾人便又興奮起來。
因為對於他們來說，自己能夠經手的房地產價格越高，那麼自身的履歷便越璀璨奪目，將來在同行業的身份地位也會越高。
所以星河集團願意如此大手筆地去投資購入珠江新區的房地產，對於他們來說也是一件好事。
隨即作為投資拓展部部長的衛誠，也是恭敬問道：「不知燕總您對購入的珠江新區的房地產有什麼要求？」
「比如說，是辦公寫字樓？還是住宅小區？
「是打算一層、一層分散購入？還是打算整體獨棟購入？」
「以及對這些房地產的面積大小，是否有要求？」
「因為面積大小不同，購入價格也不相同。」
燕鳴霄隨即給出答案道：「寫字樓！優先購入辦公寫字樓！」
「」並且要整體獨棟的購入，不要一層一層購入，這樣產權不清晰。」
「至於面積的話，不同面積的房地產，預估整棟購入的價格分別是多少？」
衛誠隨即回答道：「當前市面上的辦公寫字樓，根據面積大小不同，大體上可以分為六類。」
「第一類是迷你獨棟寫字樓，整體面積大約在兩千平方到五千平方之間，預估單棟購入價格在兩千萬到四千萬左右。」
「第二類是小型優質寫字樓，整體面積大約在五千平方到一萬平方之間，預估單棟購入價格在四千萬到八千萬左右。」
「第三類是中等體量寫字樓，整體面積大約在一萬五千平方到三萬平方之間，預估單棟購入價格在一億到兩億左右。」
「第四類是區域地標寫字樓，整體面積大約在五萬平方到八萬平方之間，預估單棟購入價格在四億到八億左右。」
「第五類是大型地標寫字樓，整體面積大約在十萬平方到十六萬平方之間，預估單棟購入價格在十億到二十億左右。」
「第六類是超級地標寫字樓，整體面積大約在二十萬平方以上，想要整體購入極難，而且即便可以整個購入估計價格也在三、四十億以上。」
聽到衛誠介紹，燕鳴霄也是微微思索。
以星河集團當下的月利潤，每月全款購入一到兩棟的中等體量的珠江新區寫字樓是沒什麼問題。
至於說區域地標級別的寫字樓，則需要耗費星河集團兩個月左右的月利潤才可以全款購入一棟。
而大型地標及以上級別的寫字樓，則不在燕鳴霄的考慮範圍之內。
因為需要投入的資金太多了，一旦出了什麼意外的話，很容易拖垮星河集團的資金鍊。
而普通區域地標級別或以下級別的寫字樓，就算出了意外，對於星河集團來說也影響不大。
最多不過是損失一、兩個月的利潤收入罷了，還在星河集團的可承受範圍之內。
隨即燕鳴霄也是看向衛誠道：「第一到第四類寫字樓，在你們看來選擇投資購入哪一類比較好？」
聽到燕鳴霄的詢問，衛誠仔細思索一番之後，也是進一步確認問道：「燕總剛剛說後續每個月都會有兩到三億左右的資金可以拿來購入投資，不知道這個後續每個月大概會持續多長時間呢？」
「或者說，整體的投資規模可能會達到多大呢？」
燕鳴霄給出肯定答覆道：「投資房地產行業是星河集團的一項長期戰略性投資，理論上來說，只要星河集團有利潤收入，那麼大部分的利潤收入都會投入到房地產投資之中。」
「整體規模無法確定，但是累計投資至少會在百億以上！」
聽到燕鳴霄給出的累計投資金額，衛誠幾人也是下意識地眼睛睜大。
畢竟累計高達百億的投資，在當前這個時代，簡直堪稱是鳳毛麟角的存在。
一想到自己可以經手上百億的房地產投資，衛誠也是強行壓抑住自己激動的心情，而後給出自己的分析建議道：「如果我們集團對房地產投資如此巨大的話，那麼我建議集團整體的購入投資，可以分成三個階段。」
「第一個階段，主要將目光集中於第一類、第二類、第三類房地產購入投資上。」
「比如說，如果每個月都有兩到三億的資金可以用來投入到房地產的話。」
「那麼可以每個月購入一棟迷你獨棟寫字樓、一棟小型優質寫字樓，以及一棟中等體量寫字樓，這三類寫字樓的總投資剛好在兩到三億之間。」
「在購入一定數量的前三類寫字樓之後，便進入到購入投資的第二個階段。」
「將之前購入的第一類、第二類房地產，以及部分第三類房地產拋售，只保留部分優質第三類房地產與置換購入第四類房地產。」
「同樣在置換購入一定數量的優質第三類與第四類房地產之後，再將優質第三類房地產，以及部分第四類房地產拋售。」
「只留下部分優質第四類房地產，以及置換購入第五類房地產。」
「在購入一定數量的優質第四類房地產與第五類房地產之後，便進入到購入投資的第三個階段，看看是否有機會可以置換購入第六類房地產。」
聽完衛誠給的分析建議，燕鳴霄微微沉吟思索一番，片刻過後便點了點頭道：「可以，就按照這個方案來吧。」
「從下個月開始，就可以正式尋找合適的珠江新區的房地產進行收購。」
「我希望能夠在下個月底，看到你們提交上來的第一份珠江新區房地產的收購確認合同。」
衛誠幾人當即神色一凜道：「是，燕總！
」
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