第106章 百年大計，住房為本

  第106章 百年大計，住房為本

  「閣下，這是希臘的百年大計。」喬治鄭重道。

  庫蒙杜羅斯有些不解，他不明白，一個廉租房試點工程，怎麼就成了希臘的百年大計。

  喬治解釋道：「閣下可能不知道，現實中存在著這樣一個問題。

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  農民在住進城市成為市民之後，生育子女的數量會大幅度地減少。

  我仔細看過之前希臘的人口普查數據，我們現在的人口裡，有一半都是未成年的孩子。

  這說明什麼？

  這說明，希臘的民眾目前還是很有生育意願的。

  據我所知，在鄉村，一對農民夫婦，平均要生育五六個孩子。

  可在城市居住的那些小市民和工人們呢？

  生育三個孩子對於他們來說，就已經很多了。

  閣下，這不是他們不想生養孩子，而是他們沒有能力生養孩子。」

  庫蒙杜羅斯若有所思，他道：「陛下的意思是，市民生育的孩子少，是因為城市的生活成本和育兒成本比農村要高。

  所以我們需要通過建設廉租房，來降低他們的生活成本和育兒成本，以增加他們生育孩子的數量？」

  「是的閣下，」喬治微微頷首。

  作為穿越者，他很清楚城市化對人口增長的強烈抑制作用。

  同時，他在這兩天考察科林斯鐵路和碼頭的行程中，也猛然醒悟了一件事。

  未來，在他的運作下，隨著一個個新產業在希臘的落地，希臘很可能迎來一場極為迅速的城市化。

  他為什麼會這麼覺得呢？

  因為他發現，一個產業落地後，帶動的遠不止是產業工人的城市化。

  就拿科林斯鐵路公司來說，這家公司未來的員工數量估計不會超過兩千。

  但算上員工的家屬，和這家公司間接帶動起來的就業和這些就業人員的家屬，這家公司在未來將帶來多少人的城市化呢？

  即便是做保守的估計，人數也在兩萬以上。

  如今，希臘的總人口不足一百四十萬。

  也就是說，只是一個科林斯鐵路公司，就能將希臘的城市化率拉高1.5個百分點。

  這對希臘的未來而言，其實是件很可怕的事。

  為什麼這麼說呢？

  因為從喬治身處的這個時代，到21世紀為止，衡量一個國家實力的最重要的兩個因素，就一直都是人口和科技工業實力。

  人口的多寡，直接決定了一個國家在平時的科技工業實力的天花板能有多高，在戰時能夠動員的軍事人員能有多少。

  因而，在短時間內引入大量產業，雖然能夠迅速提高希臘的科技和工業實力，為希臘贏得現在，卻可能讓希臘因為人口增長過緩的問題，輸掉未來。

  那有沒有什麼辦法，能讓希臘在科技和工業實力提高的同時，依然保持住一定速度的人口增長呢？

  喬治這幾天，一直在思考這個問題。

  現在，他覺得大量建設廉租房，可能是解決這個問題的辦法之一。

  畢竟，來自21世紀的他，很清楚生活成本可能不是影響生育的全部因素，但一定是主要因素。

  而住房成本，則是城市居民生活成本中，最重要的部分。

  這也是喬治為什麼要對庫蒙杜羅斯說，他的廉租房試點工程，是希臘的百年大計的原因。

  這時，就聽喬治繼續對庫蒙杜羅斯道。

  「之前加拉尼斯的話提醒了我。

  閣下，我們現在有一個歷史給我們的機會。

  目前，希臘的城市化率還很低，城市周圍的土地價格也很低。

  如果我們現在就收攏大量城市周邊的土地，未來需要大規模修建廉租房時，不僅不用擔心土地成本的問題，政府還能通過出售多餘的土地，來籌得修建廉租房的資金。」

  「陛下的意思是，我們現在要做的，不是要立即修建大量廉租房，而是要讓各個大城市的政府，為未來囤積一定數量的儲備土地？」庫蒙杜羅斯有些理解喬治的想法了。

  他繼續道：「這樣說來，陛下這次其實是想，先在科林斯試點修建一批廉租房，來為後續其他城市的廉租房建設和運營積累經驗。」

  喬治點點頭：「不錯，我就是這個意思。

  我目前的想法是，先由中央政府和科林斯鐵路公司共同出資，修建一批優先提供給鐵路公司工人，同時也面向社會的廉租房。

  房型大概是75平米的套內面積，三間臥室，搭配一個客廳、衛生間和廚房。

  這樣的房子足夠住下一對夫妻和四個孩子。」

  喬治遲疑了下，又道，「至於房子的租金，我覺得最好以科林斯工人平均工資的10%為基準。

  閣下，我聽說，現在雅典的工人，通常要花20—30%的薪水來解決他們的住房問題，而且他們的居住環境還很差。

  如果住房成本降到10%，他們將會立即多出10—20%的收入用來改善生活，他們可能會因此多生一個孩子，或者至少增加一些消費。

  我們修建廉租房支付的成本，可以在未來通過消費環節的徵稅和住房租金本身，回收回來。

  畢竟，我們的廉租房幾乎沒有土地成本，因而，修建一套廉租房的成本，可能只有40英鎊不到。

  就算我們每年只能收到2.4英鎊左右的租金，除去運營成本之後，應該也有4%

  以上的年化回報率。」

  喬治頓了頓，「另外，閣下，我其實還有一個更快速地收回政府投資的辦法。」

  庫蒙杜羅斯聞言，心中不免有些好奇。

  其實，當喬治提到廉租房的年化回報率可以達到4%以上的時候，他就覺得這件事可以做了。

  目前，希臘政府的發債成本是3%的年利率。

  因而，對於希臘政府而言，只要是年化回報率能穩定高於3.5%的項目，都是可以考慮的。

  反正，在回報大於成本的前提下，新增的債務不是負擔，反而是資產。

  他庫蒙杜羅斯隨時可以左手發債，右手就用發債籌來的錢進行項目投資。

  他於是道，「陛下的辦法是什麼？」

  「老辦法。」喬治笑了笑，「我們可以在建成廉租房之後，把廉租房作為資產，打包裝進一個資產管理公司。

  由這個資產管理公司來負責日常的管理運營。

  同時，我們還可以把它的股份在雅典上市，讓股民們替我們監督它。

  至於回籠政府投資資金的事。

  閣下，股份上市一定是有溢價的，我們只要把政府手裡的股份在證券市場上賣掉一部分，就能讓資金完全回籠。

  接著，我們就可以用這些資金，再去建設更多的廉租房。」

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  （還有更新耶）