第447章 槓桿的魔力
車廂里的空氣仿佛停止了流動，只有雪茄燃燒的細微「嘶嘶」聲。
陳遇歡夾著雪茄的手僵在半空，淡藍色的煙霧在他那張保養得宜的臉上氤氳。他沒有看張明遠，而是死死盯著車窗外飛速倒退的行道樹，胸膛的起伏頻率肉眼可見地加快。
「明遠……」陳遇歡猛地轉過頭，聲音乾澀，像是在極力壓抑著某種狂熱的情緒，「你知不知道你剛才那番話，要是漏出去半個字，大川市那些地產老闆能活吞了你？」
「所以，這個消息，目前只有你我二人知道。」
張明遠身子微微前傾，像一個在牌桌上亮出同花順的賭徒，眼神中透著一種令人膽寒的平靜與誘惑：
「陳少，帳我已經幫你算到骨頭縫裡了。經開區現在是一片長滿蘆葦的爛泥塘，地價便宜得像白菜。但只要市委的『稅收窪地』政策一出，全國各地的皮包公司、物流結算中心就會像聞到血腥味的鯊魚一樣湧進來！」
張明遠用手指在真皮扶手上重重地叩擊著，每一下都敲在陳遇歡的貪婪神經上：
「有企業，就有流水；有流水，市里就有政績去應付省里的驗收！為了保住這塊牌子，市委絕對會不遺餘力地把最好的醫院、最牛的重點高中、甚至一些行政單位，全都往經開區搬！」
「到那時候，經開區就不是工業園了，它是整個大川市未來的政治中心和富人區！你現在用『代建七通一平』的名義去抄底拿地，等規劃圖一掛出來，你手裡的荒地立刻就能翻十倍、甚至二十倍的溢價！」
「這已經不是在做生意了，陳少。」張明遠盯著他，「這叫『印鈔』。」
「呼——」
陳遇歡猛地吐出一大口濃煙，將剩下的半截雪茄狠狠摁滅在車載菸灰缸里。他用力搓了搓臉，試圖讓自己那顆快要跳出嗓子眼的心臟平復下來。
「明遠，你這張餅畫得太香了，香得我恨不得現在就給老爺子打電話。」
陳遇歡苦笑了一聲，像是一頭被困在籠子裡的猛獸，語氣里透著深深的無力感：
「可你算漏了最致命的一環——錢！」
他轉過身，直視張明遠的眼睛，毫不避諱地揭開了陳氏地產這頭看似龐然大物、實則已經千瘡百孔的軟肋：
「你以為陳氏地產真的財大氣粗，能隨便拿出幾個億的現金去搞基建嗎？」
「我跟你交個底吧。」陳遇歡嘆了口氣，靠在椅背上，像泄了氣的皮球，「陳氏在省城目前有四個高端樓盤同時在建，再加上平安廣場等商業地產盤子，前期的土地出讓金和建安成本，已經砸進去了十二個億！這還是不帶裝修的！」
「再加上清水縣龍騰新區那個BOT項目，首期墊資兩個半億。明遠，這十四五個億的盤子，已經把陳氏的現金流抽得一乾二淨了！我現在連下個月給農民工結工程款的錢，都是咬著牙從牙縫裡摳出來的！」
在2003年，房地產行業雖然已經開始起步，但很多老一輩的地產商，依然保留著傳統的經營思維。
陳氏地產的創始人陳醒老爺子，就是最典型的代表。他當年是靠著在老城區蓋集資房、做小包工頭起家的，一步一個腳印，靠著信譽和工程質量把陳氏做成了大川市的龍頭。
老爺子有一句名言：「有多大腳，穿多大鞋；兜里有多少米，就吃多少飯。」
這種穩健的作風，讓陳氏在97年亞洲金融風暴和前兩年的宏觀調控中穩如泰山。但在如今這個房地產即將迎來狂飆突進、資本為王的時代，這種「不負債、少貸款」的模式，卻成了一條致命的絞索。
陳遇歡接手陳氏後，雖然極力想擺脫這種小農思維，但在董事會那幫跟著老爺子打天下的老元老掣肘下，陳氏的資產負債率依然低得可憐。
在外界看來，陳氏是腰纏萬貫的大富豪；但在行內人眼裡，陳氏的現金儲備，實際上連一家規模小一半的激進型房企都不如。
「拿幾個億去填大川市經開區那個深不見底的窟窿？」
陳遇歡搖了搖頭，滿臉苦澀，「明遠，不是我不想吃這塊肉，是我真的咬不動了。再借錢，董事會那幫老頭子能直接罷免了我。」
張明遠安靜地聽完陳遇歡的倒苦水，緩緩開口。
「陳少，老爺子的穩健，在過去是護城河。但在未來二十年的房地產市場裡，那是作繭自縛。」
張明遠伸手從旁邊的小冰箱裡拿出一瓶冰鎮依雲，擰開遞給陳遇歡。
「誰告訴你，搞房地產，必須要用自己的錢了？」
陳遇歡接過水，愣了一下：「不用自己的錢？那用誰的？銀行的貸款額度早就批滿了，我拿什麼去貸？」
「用『別人的錢』啊。」
張明遠像一個來自未來的商業惡魔，開始向這位2003年的土著資本家，展示後世那些房地產巨頭們賴以稱霸的「核武器」——高槓桿與資金空轉術。
「陳少，你手裡現在最大的資產不是現金，而是你即將拿到手的那張『土地證』和『規劃圖』！」
張明遠壓低聲音，語速漸漸加快：
「你聽好這套流程。第一步，以陳氏牽頭，成立『經開區聯合建設開發公司』。你們不需要出十個億，只需要出兩千萬的註冊資本，把架子搭起來，拿著我那套方案，去跟市委簽《經開區整體開發意向書》！」
「第二步，拿到意向書和政府批覆的部分土地紅線圖後，直接去找大川市的各大商業銀行！在這個年代，政府背書的『市級重點基建項目』和『核心商圈地皮』，在銀行行長眼裡那就是最優質的抵押物！你拿著圖紙去抵押貸款，至少能套出五個億的啟動資金！」
陳遇歡握著礦泉水瓶的手猛地一緊，塑料瓶發出「喀啦」一聲脆響。
「拿還沒建好的地去抵押貸款？銀行能批？！」
「為什麼不批？」張明遠冷笑，「只要市委書記在後面推著，這叫『政銀企合作』，是響應國家號召、支持地方建設！銀行不僅批，還會給你最低的利息！」
「這還沒完。」
張明遠根本不給陳遇歡喘息的機會，繼續拋出更瘋狂的第三步：
「拿到這五個億，你立刻啟動經開區的路網和管委會大樓基建！只要塔吊一立起來，挖掘機一響！你馬上用陳氏地產的名義，在這片工地的最核心位置，圍起一塊地，蓋一個全大川市最豪華的售樓部！」
「注意，不需要蓋樓！只需要蓋一個售樓部，做一個最精美的沙盤！把規劃中的重點高中、三甲醫院、甚至人工湖，全都給我做進沙盤裡！」
張明遠死死盯著陳遇歡那雙已經震撼到極點的眼睛，吐出了後世房地產行業最臭名昭著、卻又最令人瘋狂的四個字：
「然後，賣期房！搞預售！」
「轟——」
這四個字，就像是一道狂暴的閃電，直接劈開了陳遇歡腦子裡那層固化了二十年的商業壁壘！
賣期房？！
2003年的大川市，絕大多數開發商乾的還是「封頂銷售」甚至是「現房銷售」的買賣。大家覺得，只有把房子蓋好了，老百姓才能看見摸著，才會掏錢買。
誰敢在一片荒地里，就靠著一個沙盤、幾張圖紙去收老百姓的錢？！
「這……這能行嗎？」陳遇歡結結巴巴地問，額頭上的冷汗順著鬢角流了下來，「萬一老百姓不認呢？萬一他們覺得是騙子呢？」
「他們不認？」
張明遠笑了，笑得極其篤定，也極其冷酷。
「陳少，你太低估了老百姓對於『學區房』和『政務中心』的狂熱了。」
「只要你把價格定得足夠有誘惑力，只要你放出『買房就能上重點高中』的風聲，只要他們看到塔吊在轉，看到市政府的紅頭文件貼在售樓部門口！」
張明遠一巴掌拍在皮座椅上：
「你信不信？開盤第一天，老百姓就會排著長隊，揮舞著他們積攢了半輩子的血汗錢，瘋狂地搶購你那些連地基都沒挖的圖紙房！」
「你用老百姓的購房全款或者首付，去還銀行的基建貸款；用銀行下一期的貸款，去蓋老百姓的房子。只要這個鏈條轉起來，只要房價在漲，你陳氏地產，就可以用這兩千萬的本金，撬動幾十個億、甚至上百個億的超級大盤！」
這就是後世恆大、碧桂園等千億級房企賴以稱霸的「高周轉、高槓桿」模式。
在這個房地產即將迎來黃金二十年的節點，張明遠毫不留情地將這頭被封印的金融巨獸，提前釋放了出來。
車廂里，只剩下陳遇歡劇烈的喘息聲。
他手裡的礦泉水瓶已經被捏得完全變形，裡面的水灑了一手，但他卻渾然未覺。
他看著眼前這個面色平靜的年輕人，只覺得後背發涼。
這哪裡是個體制內的副主任？這分明是個對資本跟未來風向精準把控的惡魔！
「你……」
陳遇歡深吸了一大口氣，想要說些什麼，卻發現自己的嗓子幹得冒煙。
（還有更新耶）