第526章 有備而來

  第526章 有備而來

  加里-巴內特和他的Extell發展公司，是過去五年，紐約大都會區風頭最盛的地產開發商，沒有之一。

  原因無他，正是他們身處的這棟One57，和隨之誕生的億萬富豪街。

  紐約第一個超過1000英尺的超高層住宅建築。

  2014年落成時，是繼世界貿易中心一號樓、帝國大廈和克萊斯勒大廈之後，紐約市第四高的建築。

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  中央公園、上東區、上西區、時代廣場，乃至華爾街，住在這裡，世界之都的全貌盡收眼底。

  最便宜的低樓層單元二手掛牌價735萬美元，最貴的房源1.15億美元，最高成交價1億美元。

  比爾-阿克曼、麥可-戴爾、勞倫斯-斯特羅爾、馬克-布羅德斯、曹其峰、蔡明興……住在這裡的每一位富豪，都是人類社會真正的0.0001%。

  億萬富豪街，由此得名。

  這些概念，實在是太性感了。

  而正是因為這些概念，One57，重新定義了現代奢華生活的標準。它不僅在建築本身，更在市場、設計和社會文化層面都產生了深遠的影響。它不僅僅是一棟公寓樓，更是一個精準捕捉並定義了21世紀第二個十年全球頂級奢華住宅標準的時代產物，一個究極巨富們用真金白銀投票選出的「終極居所」。

  人類歷史上，還從來沒有出現過如此程度的財富聚合。

  哪怕是黃金滿街、富豪遍地的摩納哥，都相形見絀。

  畢竟，摩納哥再小，也有510英畝。但加里-巴內特，只用不到20英畝的土地，便容納了遠超千億美元的財富。

  因此，他出現在《紐約時報》、《商業內幕》和《經濟學家》雜誌上的次數比曼哈頓、大紐約地區乃至美國的任何其他房地產開發商都要多。每當媒體討論美國房地產市場和豪華公寓時，他的臉和One57的宏偉照片總是會出現在頭版頭條。

  但這是否意味著他就是這個行業中最富有、最有權勢的人呢？

  不。

  差得遠。

  事實上，在One57完工之前，加里-巴內特只完成過五個大型地產項目。

  第一個，1994年，在凱文-P-馬洛尼的房地產市場集團工作時，作為談判負責人，以1800萬美元的價格收購了位於上西區西86街的歷史性建築貝爾諾德公寓。

  第二個，1998年，以工程承包商的身份，協助修建了時代廣場的W酒店。

  第三個，第八大道620號的一處停車場……沒錯，你沒聽錯，就是一處停車場。之所以說它是大型項目，因為另一位地產開發商布魯斯-拉特納想要購買這塊土地以修建辦公樓。加里-巴內特不願意出售，而是想要把地再捂一會兒，等自己找到投資方之後，蓋一棟屬於自己的大樓。但最後，經過漫長的訴訟，加里-巴內特敗訴，只能眼睜睜地看著這塊地被紐約州政府強制回購，並在四年後建成了紐約時報大廈。

  第四個，位於曼哈頓地獄廚房區，高58層的奢華公寓大廈The Orion。但Extell只是承建方而已，真正的擁有者，是提供全部資金的凱雷集團，大衛-魯賓斯坦的凱雷集團。

  第五個，位於西47街50號，36層樓高，僅有103個住宅單元的國際珠寶大廈。

  五個大項目裡面，一個是幫別人收購的，兩個是作為承包商幫別人修建的，一個是被當地政府和商業大亨聯手驅逐的，剩下只有一個，是真正屬於自己的。

  當然，除了大型項目之外，Extell還有一些中小規模的資產在手，比如東72街330號、東47街212號、西11街31號、第五大道995號，還有上西區的Ariel East和Ariel West……但這些資產，根本不足以讓加里-巴內特躋身真正的地產巨擘行列。

  真正的地產巨擘是什麼樣的？

  史蒂芬-羅斯，瑞聯公司董事長，2016年身價120億美元。公司旗下的地產總價值，超過600億美元。是美國最大的經濟適用房私人供應商，也是紐約哈德遜廣場社區重建項目的領導者。

  理察-勒佛拉克，私人家族企業LeFrak的董事長兼執行長，2016年身價59億美元。與父親一道在新澤西的紐波特從無到有，建造出了一片600英畝，與曼哈頓隔河相望的衛星城。他的家族企業，是紐約三州交界處最大的房東之一。

  傑瑞-斯佩耶，高端地產開發商蒂希曼-斯派耶的兩位聯合創始人之一，2016年身價40億美元。該公司擁有洛克菲勒大廈、克萊斯勒大廈、洋基棒球場、大都會人壽大廈等一眾紐約地標，就連UTA目前租用的UTA廣場，也是他們旗下全資控股的辦公園區。

  當然，在傑瑞之上，還有一位聲名顯赫的人物，那就是剛剛當選第45任美國總統的DT。他以2016年45億美元的身價，傲然屹立在紐約地產富豪排行榜的第三位。

  你別管他開垮了多少家賭場，只要西中央公園1號還在，只要第五大道725號沒關門，只要東47街327號仍然是紐約城內的頂級豪宅，那咱們這位即將入住白宮的共和黨明星政客，就永遠是曼哈頓一面屹立不倒的財富旗幟。

  與他們相比，公司現有資產總值不到二十億美元，個人身家更是僅堪堪突破一億美元的加里-巴內特，還有極為漫長的一段路要走。

  但加里-巴內特不是一個願意「走路」的人。他很清楚，在這個島上，誠實不會給你帶來任何好處，勤奮也不會帶來任何好處。腳踏實地只會讓你陷入貧困，忠於自我只是印在救濟食品券上的心靈雞湯。如果你想在這個水泥森林裡揚名立萬，只有一個辦法：

  Lie，beg，borrow and steal。

  And he did all these in the said order。

  Lie，他撒了謊。將名字從帶有強烈東歐猶太人風情，讓人難以記住也難以信任的「格申-斯瓦蒂茨基」，改為更像盎格魯-撒克遜白人精英的「加里-巴內特」。

  Beg and borrow，乞求與借貸。加里-巴內特幾乎所有的開發資金，都是從各大金融機構那裡用各種方式拼湊而來的。

  以One57為例，2007年，加里-巴內特從穆巴達拉的子公司，阿巴爾投資那裡拿到了6.5億美元的資金，Extell自己只出了5000萬美元。2011年10月，Extell從美國銀行牽頭的財團那裡獲得了7億美元的項目建設貸款，參與者包括桑坦德銀行、阿布達比國際銀行和第一資本銀行。

  5000萬美元，撬動了14億美元的總盤，這就是加里-巴內特體內流淌的，帶有鮮明投機特色的猶太血液。

  加里很清楚，他這樣一個來自下東區中產階級家庭，無權無勢的拉比之子，只能依靠他僅剩的種族優勢，把槓桿拉到最高，這樣才能在2010年代愈發激烈的地產競爭中脫穎而出，成為新時代的贏家。

  但這種高槓桿的打法，只有在市場火熱的時候才能玩得下去。One57之所以成功，14億資金之所以能迅速到位，他之所以能夠在大廈最大業主，柏悅酒店開業之前，順利償還3.75億美金的財團貸款，是因為他正好在恰當的時間站在了潮頭浪尖。

  持有五個月，就能轉售賺取345萬美元的財富神話，是Extell向世界各地的超高淨值買家描繪的財富神話，但這一神話僅僅持續了不到一年時間。2015年12月23日，另一位猶太裔開發商哈里-B-麥克洛的公園大道432號順利竣工，1397英尺的高度超過了One57將近40%，每個單位的平均總價比One57更低，一口氣湧入市場的125套房源，讓One57的銷售幾乎陷入停滯，無法再為Extell繼續提供持續的正向現金流。

  也就是說，財團貸款那剩下的3.25億美元貸款，隨時都會面臨逾期違約的風險。

  而更致命的是，就在億萬富豪街的頂豪公寓供求關係發生根本性轉變，由賣方市場轉為買方市場的同時，加里-巴內特那個規模更大、更具野心的地產項目，卻在如火如荼地建設當中。

  這就是韓易提到的中央公園塔。

  2005年，One57尚在襁褓中時，無比激進的加里-巴內特就已經開始為中央公園塔這個項目囤積土地了。Extell斥資6750萬美元，買下了西57街221號及其鄰近地塊。2006年初，Extell以2310萬美元的價格，從紐約藝術學生聯盟那裡購買了136000平方英尺的空間權。

  接下來的兩年裡，加里從滙豐銀行借來2.5億美元的貸款，購買了更多空間權，包括2006年1月購買的位於西57街205號奧斯本公寓上空100000平方英尺的空間權；2006年11月聖托馬斯唱詩班學校上空12000平方英尺的空間權；以及2007年1月從西58街200號的13層公寓樓處獲得的14290平方英尺的空間權。

  此外，在2006年的兩次單獨收購中，Extell通過購買百老匯1780號和兩處相鄰的房產獲得了156000平方英尺的開發權，並通過購買第58街的一處地塊獲得了20000平方英尺的開發權。合併起來，這棟建築的建築面積已經達到了56.3萬平方英尺。

  2013年7月，Extell再度支付2500萬美元，買下西58街232號的地塊，增加了20750平方英尺的開發權，從而完成了該地塊建設的前期準備。

  雖然地塊和空中權的購買工作已接近尾聲，一棟蔚為壯觀的摩天大樓已經可以在這裡沒有法律阻礙地拔地而起，但接下來的五年時間裡，加里-巴內特卻陷入了漫長的行政訴訟當中。

  先是紐約市地標保護委員會試圖阻止Extell拆除地塊上原有的建築，後來又是曼哈頓社區委員會和紐約市藝術協會在內的多家機構聯合訴訟，反對Extell為中央公園塔安裝增加景觀面的懸臂。來來回回折騰了無數次之後，直到2016年3月，加里-巴內特才最終擺平這些難纏的第三方。

  這麼長時間的拉鋸，項目的建設款項自然開始逐漸變得捉襟見肘起來，為了籌措更多資金，加里-巴內特又開始折磨他那已經不太富裕的髮際線——2012年中旬，Extell與美國零售百貨公司諾德斯特龍達成協議，後者將在這裡開設一間總面積超過30萬平方英尺的旗艦店，而作為交換條件，諾德斯特龍將直接買下大廈七層的商用場地。這筆交易，預計能為Extell帶來4億美元的現金收入。

  大約在協議簽署的同一時間，Extell又從黑石集團獲得了3億美元的土地抵押貸款。加里-巴內特用這筆借款，償還了滙豐銀行到期的2.5億美元。然後，巴內特又充分利用自己的猶太身份，在特拉維夫證券交易所發行債券，又籌集了3億美元。

  諾德斯特龍於2013年8月順利支付了1.025億美元的首期款項，加上貸款與融資剩下的3.5億美元，中央公園塔能夠調用的現金已經達到了4.525億美元。但這筆現金對於這樣一個超大型項目來說仍顯窘迫，更重要的是，在公寓本身可以開始銷售之前，黑石的貸款就會到期，特拉維夫證券交易所的買家們也會希望拿到他們的年度收益。

  因此，加里-巴內特別無他法，只能繼續借錢。

  他下一階段的融資目標，是11個億。加里原本依舊將希望寄托在特拉維夫證券交易所，但豪宅市場的不景氣，讓以色列投資者們變得越來越吝嗇。

  上一批債券的利率還在往上升，你就來借第二波錢了？

  想什麼呢？

  於是，走投無路的Extell，宣布將通過EB-5簽證項目，從海外投資人那裡獲得1.9億美元的投資。而這裡的所謂「海外投資人」，基本上專指想要通過投資移民這條路拿到綠卡的中國人。

  2016年的中國人最不缺的就是錢，很快，380名投資者每人各出50萬美元，既拿到了美國的永久居住權，又幫Extell填上了這部分資金缺口，雙方皆大歡喜。

  另外，加里-巴內特還火急火燎地跑到遠東來談判，利用One57的高關注度，引入魔都市政投資集團作為股權投資者，總投資額3億美元。

  來自東方大國的4.9億美元，終於讓疲於奔命的加里歇了口氣……不，準確地說，只是歇了半口氣而已。

  回到紐約，他以這4.9億美元的資金注入為籌碼，跟黑石集團達成了新的合意——2016年8月整體到期的3億美元土地抵押貸款，Extell只需要先還5000萬，剩下的2.5億美元，可以按照8%的原利率展期到同年12月9日。

  「我……哈哈，我不會用缺錢來形容自己，韓先生。」

  韓易過於直白的詢問，讓加里-巴內特顯得有些尷尬。他推了推架在鼻樑上的眼鏡，不大自然地笑了兩聲。

  「那麼您會如何描述它呢，巴內特先生？」韓易沒有打算輕描淡寫地將這一頁揭過。

  「我會將其描述為流動性短缺，韓先生。」

  「流動性短缺。」韓易若有所思地點了點頭，「明白……有辦法解決嗎？」

  「有的，我們正在跟一個新的財團討論一筆總額2.35億美元的融資。」

  「新的財團。」

  「沒錯，由堡壘投資集團、包普斯特集團和摩根大通聯合發起。」

  「來償還黑石集團明天到期的那筆2.35億美元，對吧？」

  「不是明天到期。」

  「不是明天？」韓易追問道，「是什麼時候？」

  「Mr……」加里-巴內特的嘴張了又合，過了好半晌，才最終決定用坦誠相待的方式繼續對話，「黑石集團同意將這筆貸款展期。」

  「那對您來說太棒了。」

  「一周。」

  「哇噢，那……就沒那麼棒了。」韓易摸了摸臉頰，唏噓一聲，「所以摩根大通他們要給您提供的，其實是一筆過橋貸款，不是一筆融資。」

  「您為什麼會這麼確定這是一筆過橋貸款呢？」加里勉強維持著笑容，「也有可能是我們跟新財團已經談判了好幾個月，就等簽字了。」

  「因為，如果是融資的話，您就不會這樣回答我的問題了。」韓易的食指在二人之間快速擺動了一下，「退一步說，即使你們已經接觸了好幾個月，在目前這種情況下，他們也只會給你發放過橋貸款的。特拉維夫證券交易所的Extell債券利率從6%上升到了16%，實際上已經變成了垃圾債券。據說絕大部分以色列的投資者都在表示擔憂，擔心您會直接放棄中央公園塔這個項目，讓它變成爛尾樓。而且黑石也只願意給您展期一周，一周之後，他們的貸款利率，就會從8%，漲到14%。」

  這些信息，韓易原本沒有時間和精力去了解，也缺乏了解的渠道。

  但是幸好，他有安托萬-嘉舍，一個非常敬業的，休假期間也兢兢業業跟進工作的投資經理。

  「韓先生，看來您的這場晚宴，準備得很充分啊。」

  加里抿了抿嘴，語氣開始從起初過於刻意的爽朗和熱絡，慢慢恢復到他平日裡那永遠古井無波，讓人聽上去感覺甚至有些漠然的常態。

  在地產開發領域，加里-巴內特對自己有絕對的自信，有的時候甚至可以說是自負。他覺得自己對奢華公寓商業模型的構建無人能出其右，也是自己親手重塑了曼哈頓的天際線，所以哪怕身邊坐著的是他準備「beg and borrow」的潛在金主，加里也差點壓不住火氣。

  任誰被一個看起來大學都沒有畢業的年輕人這樣不留情面地揭開老底，都掛不住面子。

  「我不管到哪裡都準備得很充分。」韓易攤開手，「這樣不好嗎？因為它可以更好地促進我們關於貸款……或者投資的對話。」

  「所以您已經知道了？」加里略顯錯愕，「我想跟您見面的原因。」

  「說實話，不難猜。」

  「也對。」

  加里-巴內特怔神片刻，隨即將緊鎖的眉頭舒展開來，大笑了兩聲，把餐盤裡最後一點湯汁舀進嘴裡。

  「我必須承認，今晚之前，我在很多、很多方面都低估了您，韓先生。」

  「你以為我只是一個在美國揮金如土，想在自己感興趣的領域裡玩得開心的富家子弟嗎？」

  「這部分我應該沒看錯。」

  「說得對、說得對！」韓易與加里看著彼此，捧腹大笑，並幾乎在同一時間舉起面前的杯子，跟對方碰了碰，「我也必須承認，你對我在這方面的畫像非常完美。是的，我是一個富家子弟。是的，我的確在美國揮金如土。是的，我非常想在自己感興趣的領域玩得開心……但不是盲目的、愚蠢的、不計後果的那種開心。因為那不是真正的快樂，只是純粹的刺激而已。」

  「真正讓我快樂的，是讀懂棋盤，盤算每一步，然後在正確的時間，和正確的人一起，做出正確的選擇。你明白我的意思嗎，巴內特先生？」

  「我明白你的意思，韓先生。」

  任由侍應生撤掉餐盤，加里-巴內特整理了一下墊在大腿上的餐巾，面容肅穆地頷首應道。

  「非常棒，你理解了這一點，就能理解為什麼我會認真研讀過去五年內每一條關於你和Extell的新聞。」

  確實研讀了，但卻是安托萬-嘉舍研讀的。

  研讀之後，給他寫了一份簡報。

  「你理解了這一點，就能理解為什麼我剛剛把問題問得這麼徹底，徹底到不近人情。」

  「因為這份事業引起了你的興趣。」

  「完全正確。」韓易重重地點了點頭，「所以我希望你答應我一件事：從現在開始，你要回答我的每一個問題，不要消極抵抗，要真誠真實。因為只有這樣才能讓我了解情況，也只有這樣，才能讓我最終決定是否要參與其中。」

  「我答應你。」加里仰頭看看天花板，長舒了一口氣，「開火吧。」

  「Alright。」

  韓易喝了一口放置在一旁的依雲，凝思片刻，才緩緩開口說道。

  「Tell me……」

  「How bad is it？」

  (本章完)

  （還有更新耶）