第118章 大項目
第118章 大項目
9月中旬的一天，金城銀行的上海分行總經理程子康，邀請陳光良一起喝茶、談生意。
從去年差不多這個時間開始，程子康便得到總部的支持，積極在滬市購入相當的地皮、及建造物業。
如今一年過去，滬市的地皮和物業確實有不錯的升幅，故程子康也算是春風得意，深得總部的創始人兼總經理周作民信任。
在程子康的心中，陳光良這個年輕人不僅僅擅長分析地產走勢，而且還同樣擅長地產開發；畢竟，『幸福家園』、『陽光家園』已經成為滬市地產界的標杆項目。
「光良，你的長江地產最近怎麼沒有拿新項目；憑藉你們的信譽，按理來說不難拿到第三個項目的？」
陳光良聞言，謙虛的說道：「左右不過是一家小地產企業，有一些信譽也不至於讓人家追著上門合作。當然，也有英商『麥加利銀行（渣打）』買辦王憲成，上門求合作；不過當時我覺得，愚園路西段和中段已經開發足夠的新式里弄，短時間的購買力或許會不足，故沒有同意。」
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年輕還謹慎，程子康心中評價道。
隨即，程子康繼續說道：「謹慎一點也好，畢竟你們的資金實力在那裡。不過話說回來，去年得你的提醒，我代表金城銀行也參與到地皮投資和物業開發，如今一年時間已過，收穫頗為良多。說起來，我還要感謝你才對！」
他說這話時，更多的是春風得意，而不是感謝。
畢竟『感謝』談不上，程子康也幫過陳光良的忙，『幸福家園』的項目便是他提供的合作擔保。
此時陳光良轉移話題，道：「程經理，你們銀行還在投資地皮和物業？」
程子康笑道：「別說我們的銀行了，就是南四行和其它北三行，哪家最近不是在積極投資，不過這一次我們算是走到了大家的前面，提前了近一年。其實，大家之所以如此，也是現在各家銀行的存款增多，急需要為資金找出路。」
這一點，陳光良也是知道，似乎從1927年開始，滬市銀行的資金就開始迅速增加，大概是全國的有錢人都紛紛朝著滬市來；也有一些軍閥倒台，紛紛攜巨資來到滬市租界暫避，前世《情深深雨濛濛》的陸振華，便是這樣的情況。
銀行的資金增加，自然就要為這些資金尋找出路，不然一年8%的大額長期存款利息，也是會讓銀行吃緊的。
陳光良此時突然想到一個主意，隨即對程子康說道：「既然如此，程精力何不投資一把大的？」
程子康好奇的問道：「什麼大的？」
金城銀行從去年開始，陸續投入上百萬的資金購入地皮，還投入上百萬進行開發物業，他自認為手筆已經不小。
當然，說到底金城銀行沒有投資南鯨東路、黃浦灘路這樣的核心資產，這些還是洋人在把持的，而且這些地方一畝地就是20~40萬大洋，動輒就是數百萬大洋，華資很難吃得下的。
陳光良說道：「哈同在南鯨路有一幅地皮，位置極好，而且方正，東臨山東路、西近山西路、南出九江路、北沿南京路，約有9畝多地的樣子。若是將其談下來，修建一座百貨大樓，並取名『金城百貨大廈』，這第一可以靠著收租獲利，這第二可以打響金城銀行的信譽和招牌，這第三可以為貴行的資金找一個出路，可謂一舉三得。」
程子康聞言後，立即動心起來，他現在正是春風得意，被總部誇獎的時候，難免希望再立新功。
「光良怎麼知道如此清楚，莫非你動心過，想用『幸福家園』的模式，來發展這幅地皮？」
陷進不太可能，畢竟雙方的等級差距巨大，只是單純的好奇。
陳光良點點頭，說道：「確實動心過，我算過一筆粗略的帳。哈同當年購入這幅地皮，僅花了14萬兩白銀，而如今這款地皮翻了十倍以上。倘若能將年租金談到15~18萬大洋一年，按季交租；再修建一座8層高的百貨大樓，租金則可以收入在30萬大洋，扣除地捐，一年也能獲利5~10萬大洋。」
程子康一聽，連忙問道：「建築資金預計要投資多少？」
陳光良說道：「45萬以上，不過現在租房都需要頂手費，僅第一年的頂手費，就可以收到20~25萬大洋。說到底，投資方最大的風險就是地租和地捐。」
這款地皮的租金，遠遠高於建築費，畢竟南鯨路的地價一幕就是20~30萬大洋。哈同的這幅地皮，價值在150~200萬左右，每年租金不太可能低於15萬的。
程子康很快冷靜下來，說道：「確實很不錯，但這種生意建築工期起碼得兩年多時間，產生的租金就高達40萬左右，成本也是大增。」
陳光良說道：「這是自然，風險是有的，畢竟租金太高，一旦這中間租賃不暢，貴行可能就會損失不菲。另外，金城銀行畢竟不是百貨領域的行家，像先施、永安的優勢是很多的；所以要想保證租金的穩定，一定要布局好每層樓的格局，需要一種新的商業模式。」
程子康見陳光良做了很多功課，馬上請教道：「什麼樣的商業模式？」
陳光良回道：「我取名為『購物中心』模式，和傳統的百貨模式不同，購物中心的模式是『招租』而非『自己經營』，畢竟地產商不熟悉百貨零售，但如果把最優秀的零售商招攬這個商場，地產商只要把握好質量，便可以形成一個購物中心。還有，購物中心講究的是——自助式購物，喜歡什麼就買什麼，也多了幾分逛街的意義。」
程子康聽得雲裡霧裡，隨即說道：「是不是光良你已經有很好的規劃方案，只是苦於資金和風險的壓力，才把這個想法告知我？」
陳光良坦然的點點頭，說道：「不僅告訴你，我還希望由長江地產作為顧問，收你們一筆顧問費。前面的算是送你們的，關於大樓的格局布置、購物中心的創意，才是真正讓這座大廈能保持穩定租金的重要因素。」
他計算過，如果今年談妥，明年動工的話，能趕在『淞滬戰爭』前開業。這樣一來，吸引第一批租賃客戶不是問題。
而且，他也想長江地產提前進入『商業地產』領域，積累一定的經驗和人才。
但是，他又不敢冒險，自己不敢賭這一把。
更何況，哈同可不一定信任他，不見得租給他一個『投機者』。
此時流行這樣一首歌謠，唱道：「哈同，哈同，與眾不同。看守門戶，省吃儉用；攢錢鋪路，造福大眾。築路，築路，財源亨通。」
南鯨路上的這塊地皮，哈同早年購下時，僅花了14萬餘兩白銀。但上海灘家喻戶曉，要從哈同手裡挖出一塊肉來，等於虎口拔牙。
程子康聞言後，當即果斷的說道：「好，我先安排人調查和分析這個項目，再由我們總部定奪投資與否。如果此事可行，一定邀請你們長江地產作為顧問，給你們該得的那一筆顧問費。」
他此時正是雄心壯志，這個項目又如此不錯，自然很是高興去投資。
「好」
陳光良也想藉助程子康和金城銀行的勢，不僅賺一點顧問費，也踏入高端地產的領域，甚至加深和金城銀行的合作。
其實這個項目，如果他找上『上海商業儲蓄銀行』的陳光甫談，基本上是希望不大的，因為人家未必看得上。
反觀，陳光良找上金城銀行的程子康，這個『北方銀行』急需在滬市打開更大的局面，以及程子康的心態等因素，成功的希望很大。
當然，這個項目前世被大陸銀行的談荔孫，給做砸了，讓大陸銀行虧損上百萬。
也就是說，這是一個『虧損項目』！
陳光良還介紹給程子康，原因有三：
第一，他要收顧問費和寶貴經驗，將來虧損至少也是1937年後，與他無太大的關係；
第二，這個項目提前兩年時間啟動，必定可以在1932年『第一次淞滬戰爭』前投入運營，所以起碼一開始成功很大；而世界經濟大蕭條是1933年才傳到滬市，所以也問題不大。
第三，『購物中心』這個理念誕生，未必不能對先施、永安等南鯨路的『四大百貨』，形成一個巨大的衝擊，或許情況就不會那麼糟糕。
總結起來，利用程子康和金城銀行，來達到長江地產的經驗和利潤，陳光良一定是要推動金城銀行來做這件事的。
原本陳光良還想了一個方案，那就是利用『幸福家園』的模式，將這座大樓『預售』出去，將風險轉嫁給投資者。
但這裡面存在的問題太多，風險也太大了，陳光良最終可能賠上一筆；後續的麻煩，也不是他能處理的。
別的不說，哈同哪一關就不是前面那些地皮業主好忽悠的，一見陳光良想投資，最低也得讓你出個半年到一年的租金，如果陳光良賣不出去，就直接虧損十幾萬大洋。
這麼多錢，陳光良一年白努力了！
所以說，還是介紹給程子康去做，長江地產喝點湯就行。
回到長江地產時，郭德明和陸元台兩人找到陳光良。
「老闆，愚園路中段有幅地皮的業主，想和我們合作。這幅地皮占地5畝，業主是某個官僚的後代，他開價每年租金5500大洋，二十年後房子屬於他。」
陳光良聞言後，來了興趣。
因為愚園路中段的地理位置還是不錯的，事實上整個愚園路西段和中段，在後世基本都是『新式里弄』及少量的花園別墅；只有在東段，後來的百樂門，便建在這個地方，所以商業價值也體現出來。
「租金倒不是問題，晚點我去看看地皮如何！」
「好的」
如今長江地產在愚園路，那可謂是大名鼎鼎，特別是『幸福家園』都建得差不多了，更是一個金字招牌。
所以，陳光良一開始就給公司定的目標是——暫時只在愚園路發展，避免一定的風險。
愚園路在公租界的範圍，那麼後面就算日本人占領滬市，也能堅持到1941年。那個時候，基本不管陳光良什麼事情了。
「對了，公司再招兩個人，有一定的文化基礎，肯學的年輕人。除了你們剛說的這個項目，可能還有一個大項目我們要參與。」
「好，我們馬上安排！」
目前，長江地產一共是六個人，郭德明和陸元台算是陳光良的副手，其他人則是職員。而且，郭德明和陸元台還享受『幸福家園』和『陽光家園』的利潤分紅，各2%，相當於股東性質了。
當然這是值得的，這個年代要想有才華的人忠心，分紅是必不可少的。
而此次陳光良安排再招人，也是希望長江地產能培養出一支不錯的隊伍，將來拉到香港也能用。
（還有更新耶）