第1113章 ：逐步出售

  本章第1113章 ：逐步出售有驚喜，點我立即解鎖。

  麥廣德有時候覺著，黃先生好像無所不知，更像一個提前知道劇情的人，未來怎麼發展，經濟形勢大趨勢如何，好像都在他的腦袋裡裝著。

  這個想法他也是一閃而過，他從來沒有問過，跟著黃先生這麼多年，他學會了一件事，那就是不該問的別問，該做的事做好就行。

  黃小川正在翻看著麥廣德帶來的資產總表，時間是截止到2014年的1月底。

  這份資產表中涵蓋了全國九十三個城市的商業地產項目清單，以及麥廣德安排屬下花了一周時間準備的二三線城市商業地產市場分析報告。

  這兩份文件在交給黃小川之前，麥廣德親自核實了兩遍，確保每一個數字都沒有差錯。

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  也不知過了多久，黃小川看完了其中的那份資產總表，至於那份麥廣德寄予厚望的二三線城市商業地產分析報告，他看都沒看。

  「廣德！」

  麥廣德下意識的坐直了身體。

  「廣德，我讓你來，是有件事要跟你交代，你記住，這件事情將來推進的時候，不需要解釋太多，如果有人問起來，就說是集團的戰略調整。」

  「黃先生您請說。」

  黃小川點了點擺在桌上的涵蓋九十三個城市的商業地產項目資產表：「從今年開始，將所有二三線城市的商業地產項目陸續出手，但要控制節奏，五年之內完成即可。所有一線城市核心地段的商業地產，全部保留，一平米都不動。」

  麥廣德一邊記錄著，大腦一邊飛速地轉動著。

  作為執掌廣大地產集團的總裁，他對整個集團的經營狀況了如指掌，他知道，廣大地產目前在二三線城市的商業地產項目，包括購物中心、寫字樓等業態，總計分布在九十三個城市，總建築面積八百四十萬平方米，依照目前的市場行情，帳面價值高達五千二百億。

  這些項目大部分實在2002年到2010年期間拿的地，當時的地價相對便宜，經過這麼些年的經營，大部分已經進入了成熟運營期，租金回報率一直穩定在8%到10%之間，是目前集團的重要現金流來源。

  但為什麼要出手？這一點麥廣德有些弄不清楚，所以他斟酌了一下，說道：「黃先生，這些城市的商業地產目前經營狀況都很好，大部分都已進入了成熟運營期，現金流很穩定，如果賣掉是不是有些可惜？」

  黃小川看了麥廣德一眼：「我知道這些項目在賺錢，也知道現在出手就等於把下金蛋的雞給賣了，但有些事情，不能等到最好的時機才出手，等發現時機不對的時候，再想有什麼動作就晚了，而且商業地產項目，只有在能賺錢的時候才會有人接手。」

  麥廣德點點頭表示知道了，但他又問道：「那優先級怎麼定？先出哪些？後出哪些？」

  黃小川立即給出了答案：「按照城市能級和項目盈利能力來，三線城市的所有地產項目，分三年清掉，一個不留，二線城市的分兩類，省會城市和計劃單列市的優質項目，可以先緩一緩，有意向買家後慢慢談，不著急，但必須在2019年之前處理完畢，二線非省會城市或者計劃單列市，與三線城市一樣，三年內清掉。

  一線城市的核心地段商業地產，不僅不賣，而且有機會還可以適當的增持。」

  麥廣德不停的記錄著，很久沒用過筆的他，手都已經開始發酸了。

  黃小川繼續補充道：「另外，住宅開發項目，從今年開始不要再增加新的土地儲備，二三線城市的項目結束之後就撤出，一線城市和部分強省會城市的優質住宅用地可以繼續拿，但利潤測算一定要保守，不能按照過去十年的增長率做參考。」

  這讓麥廣德感到有些困惑。

  剛才黃先生的那番話意味著什麼？他非常的清楚。

  廣大地產雖然以高端低密度住宅而聞名，但住宅開發業務任然是集團最大的收入來源，占到總營收的57%，如果不在新增土地儲備，那將意味著未來集團的營收會受到影響。

  作為地產市場的從業者，而且還是高端從業者，麥廣德立即嗅到了一絲不尋常。

  「黃先生，您是不是認為房地產市場將來會有變化？」

  黃小川沒有立即回應麥廣德的問題，而是先看了看他。

  「廣德，你跟我有多少年了？」

  「黃先生，已經快二十二年了。」

  「二十二年！時間不短了。」黃小川站了起來，走到落地窗前，看向海灣。

  隨後轉身說道：「你知道我創辦了一家智庫「香江經濟研究院」，這家研究院一直在研究華夏的地產經濟，經過多年的研究，得出了這個結論，那就是華夏房地產的黃金時代，就快要結束了。過去這些年，房地產是這個國家的經濟增長發動機，也是普通人的財富增值渠道，但從經濟學的角度來看，這種模式不可持續，房價的漲幅已經遠超居民收入的增幅，槓桿率越來越高，房子庫存越來越大，這已經形成了一個很大的泡沫，所以.......

  但是，我不認為地產市場會崩盤，畢竟國家的經濟基本面還在，城鎮化還會繼續下去，剛需和改善型需求仍然存在，但或許規則會有變化，地產市場將會迎來現房銷售，過去以及現在的期房銷售將會逐漸退出市場.....」

  麥廣德認真的聽著，但手裡的筆卻停了下來。

  他想到了去年的下半年，在集團年度戰略研討會上，投資拓展部的負責人還做了一份報告，建議加大在二三線城市商業地產的布局，給出的理由是，一線城市地價太高，二三線城市還有價格窪地，當時麥廣德雖然沒有完全同意這個建議，但也沒反對，只是安排人去深入的做一次市場調研。

  現在看來，黃先生的判斷和投資拓展部的建議完全是相反的，他心裡暗自捏了一把汗，幸虧當時自己沒有立馬拍板。

  接下來，黃小川讓麥廣德抓緊時間回去將他的要求進行匯總，制定相關策略，最重要的一點，那就是保密，整個計劃只能他們倆知道，麥廣德負責將整個計劃進行拆分，分階段分批執行。

  「你親自抓，拆分後的方案也不能讓太多的人知道，投資拓展部、資產管理部、財務部，每個部門你抽調兩個你信得過的人，暗地裡組成一個專項工作組，直接向你單獨匯報，所有成員都要簽訂嚴苛的保密協議，重獎也要有重罰。」

  （還有更新耶）