第894章 也想插一腳

  第894章 也想插一腳

  就在羅陽思量虧賺的功夫，姜遠山把他剛才的這番話理解透徹了。

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  「這個商業思路的確不錯。」

  老薑感嘆道：「你能意識到自己的短板，願意採用分享利益的方式去引入外部資源來彌補不足之處，並且著眼於實際，壓制住了一貫成功帶來的膨脹感，體現了有多大碗，吃多少飯的踏實風格....

  「6

  羅陽被老丈人誇得有點臉紅了。

  他本來就有了在房市撈一筆快錢的想法，這次只不過是順勢而為，哪有老丈人說的那麼優秀。

  「也是湊巧，我手裡正好有這麼多資源可以整合。」

  羅陽趕緊謙虛道：「雖然說運氣也是實力的一部分，但做事不能總指望著靠運氣，經過這件事的教訓，我想自己以後做決定之前會更謹慎了，畢竟靈感不會常有，穩妥才是王道。」

  「在這個年紀就能領悟到這一層，的確難得。」

  姜遠山非常滿意的看著女婿，點了點頭道：「別說同齡人了，很多做了半輩子生意的都不如你。」

  「爸，你悠著點夸。」

  自謙不管用，羅陽就調整說話方式，自我調侃道：「等到帆帆在的時候，你再使勁.

  」

  「哈哈哈..

  「，姜遠山忍不住笑出聲來，邊笑邊道：「也就是帆帆從一開始就認定了你，要是換做高中和大學時候知道你這麼會說話，我肯定要阻止你們倆談戀愛。」

  「其實我到現在也沒弄清楚，為什麼帆帆會選擇我。」

  羅陽也笑了笑道：「高中時候，論成績，我在班上屬於中等偏下；論長相，我也不是特別帥氣的那種；論口才，那時候的我還稚嫩，和女孩子說話都會臉紅..

  」

  「你和帆帆在高中時候那不叫談戀愛。」

  姜遠山這麼說，應該是對羅陽和姜帆的交往過程有所了解：「你們正式確定戀愛關係，那是在高考結束後的第一周。」

  現在女兒和羅陽已經定親，並且決定在年底就領結婚證，有些事情還是不要讓羅陽知道為好「啊？」

  羅陽驚訝的看著老丈人：「不是吧，這你都知道？」

  在他想來，十八九歲的女孩和異性談戀愛，總是會瞞著家裡長輩的，尤其是父母。

  姜遠山居然知道的這麼清楚...

  「我知道的事情遠比你想像的要多。」

  老薑笑眯眯的看著羅陽道：「大一暑假後半段開始，一直到大二開學後的國慶節之前，你和帆帆是不是鬧過矛盾？」

  「也不算是鬧矛盾吧？」

  羅陽搖頭道：「只不過那時候家裡發生了一點意外，至於是什麼事，你應該也知道了」」

  。

  「我就是從那件事之後才開始認可你的。」

  姜遠山毫不留情面的點評道：「在這之前，你就是一個平平無奇的年輕人，智商普通、家境普通、能力普通、社會關係一般...

  「7

  呃..

  面對這樣一番評價，羅陽臉上火辣辣的。

  事實上如果沒有那場逆天運氣，他就是姜遠山嘴裡說的那種平平無奇的年輕人。

  「應該沒這麼差吧？

  實在是不知道該怎麼回復了，羅陽只好自黑道：「至少長相還算勉強配得上帆帆。」

  「如果你家裡沒有遇到那件事，且帆帆對你的感情能一直維持下去，我也不會去做拆散你們的惡人。」

  姜遠山沒去理會女婿的玩笑話，繼續往下說道：「但是你想要和帆帆在一起，肯定是要做上門女婿的。」

  「咳咳咳..

  「」

  羅陽接連咳了好幾聲。

  「以前你家裡有點小錢，能滿足學生時代不算大的開支，因此你和帆帆在經濟上保持了一定的平等關係。」

  看到女婿露出這副表情，姜遠山臉上的笑意更濃了：「你們在大一時候之所以能保持比較純粹的感情，實際上是你選擇性的遺忘了一個事實，那就是踏入社會後如何平衡倆人之間的經濟關係，正因為如此，你家裡一出事，你就沒辦法再自欺欺人，所以才選擇了逃避...

  「」

  「呃......爸，我這不能叫做逃避吧？」

  關於這一點，羅陽還是打算解釋一下：「頂多算是冷處理，或者說自動退出，慢慢淡化倆人感情，還能減輕對帆帆的傷害。」

  「那是你以為！」

  姜遠山瞪了羅陽一眼：「像你這種一個理由都不給，話音都不留一個的分手方式，等於是突然從帆帆感情世界裡抽離，別說她那時候和你正處於熱戀中，就算感情比較平淡，她也會受不了，想不通，最後給自己留下一道永遠抹不去的執念，我說你是逃避，還算說輕了呢！」

  老薑這番話把羅陽說沉默了。

  實際上在08年時候上映了一部叫《季米的猜想》的電影，故事講的就是一個叫季米的女孩，她的男友方文在某一天突然沒了消息，在那之後的四年裡，李米不顧一切尋覓失蹤男友，把自己也搞得神經兮兮...

  「那段時間裡，雖然帆帆沒有說什麼，但是她的精神變得很差。」

  姜遠山一邊說著，一邊端起茶杯喝了一口，平緩了情緒後才繼續道：「你們重聚的那個國慶節，我本來打算讓她媽媽帶她去HK散心的，結果帆帆死活不願意...

  ，羅陽腦子裡一陣模糊。

  上輩子他沒有參加那次國慶節的同學聚會，但是後來從別人口中打聽到一點消息，姜帆也沒去參加那次高中同學聚餐。

  是不是打聽到自己沒有回老家，所以才去了HK散心？

  「不過你也是爭氣。」

  姜遠山不知道羅陽在想什麼，按著自己地思路繼續道：「知道自己家裡出事了，立刻面對現實，選擇出去兼職，開始承擔責任，並且在這個過程中爆發出了商業方面的天賦，只花了短短一個月的時間，就幫家裡還掉了100萬債務，還用手裡僅有的一點資源，巧妙的化解了剩餘債務，讓我高看了你一眼！」

  「爸，那段時間裡你調查我信息了？」

  羅陽心裡直跳，要知道他和江雯就是在那段時間裡在一起的，而且早期的時候瞞不過有心人，如果姜遠山真派人去魔都調查了他，這些事情.....

  「你覺得我有那個閒心思？」

  姜遠山撇嘴道：「你媽和你丈母娘關係處的不錯，還經常通電話，有時候你周末不回來，帆帆也會約了她倆一起吃飯，很多事情都是你媽嘴裡透露出來的。」

  兒子白手起家，很值得父母驕傲。

  古太后在親家母面前叨叨羅陽的事情，一點也不奇怪。

  「我開始關注你，是因為三件事。」

  姜遠山攤開左手，掰手指道：「先是蟹卡，帆帆和我一提這事，我就知道是你出的主意，當然，這樁事也初步展露了你敏銳的商業思維，在對企業有利的前提下，我才同意幫了一把；接著就是老廠區維修工程的事情，這錢給誰賺都是賺，你爸能從債務中爬出來，我順手再拉一把，也沒什麼；第三次就是電動車圖紙的事情，雖然給了你買斷的錢，但我承認，這件事我是占了你的便宜...

  ，「我爸接工程的事情不能算吧？」

  羅陽揉了揉鼻子道：「畢竟那是利用關係占便宜，有點吃軟飯的感覺。」

  「一個只花了一個月時間就幫家裡平掉一兩百萬債務的人，這個人還是我女兒的男朋友，難道不值得我順手幫一把？」

  姜遠山笑了笑道：「你小看你自己的潛力了，而事實上我也沒有看錯你。」

  羅陽這次沒有再自謙。

  事實上即便沒有接到那個工程合同，也不會影響羅陽家的起勢。

  還清了債務，而且羅陽的小叔也幫著羅建國在介紹工程業務，加上那時候羅陽在金城地產越來越有地位，羅建國拿到金城地產項目總包合同的事情，也是板上釘釘。

  況且羅陽那時候做的情趣內衣生意已經開始賺錢，還搭上了劉海山等人的關係，拿到了1000萬借來的資金，準備在陽市建一座預拌水泥砂漿廠。

  姜遠山的順手頂多算是錦上添花。

  而且羅陽感念的是姜帆的情誼。

  足足有半個多小時，翁婿倆聊的都很感性，內容還是關於羅陽和姜帆之間的感情經歷，這讓羅陽心裡覺得很是詫異。

  以他對姜遠山的了解，肯定沒這麼簡單。

  「你在商業上的天賦，從那時候就開始展露，而且脈絡和思路一直延續到現在。」

  果然，姜遠山說著說著，就把話題切了回來：「我做了不少案例分析，發現你尤其擅長整合資源，就比如你剛才提到的城市商業綜合體項目，把身邊資源幾乎用到了極致，思路是沒問題，方案也巧妙，但是從穩妥的角度來看，你還是要預備一點後手...

  「」

  會有什麼風險？

  即便是廣義的長三角區域，一共也就41座城市，289個縣（市、區）行政區域，其中縣級市有50個。

  羅陽要在這片區域裡搞城市商業綜合體項目，有些地方是要放棄的。

  比如魔都核心商業區，比如金陵和杭市的某些區，實際上是不適合城市綜合體項目進入的。

  因為從本質上來講，萬達模式就是圈地，商業購物廣場是其次，核心還是住宅、酒店和院線。

  早期的時候，靠著城市綜合體的名義，萬達模式可以在三四五線城市裡拿到比較便宜的土地，而且地塊位置也相對較好，在這個基礎上，住宅項目的利潤會非常大，酒店變成公司的固定重資產，院線則是萬達對於地產之外商業模式的布局，是對現金流的追求。

  這種模式對於小城市有吸引力，但是對於經濟發達的核心城市而言，就不是那麼受重視了。

  投資可以，按照正常流程推進就行，種種優惠政策是不大可能爭取到的。

  所以對於羅陽而言，要抄襲萬達模式，在長三角區域投資城市綜合體項目，合適的地域也就占到289個縣（市、區）的一半，差不多150個左右。

  在投資過程中，肯定會遇到抄襲本尊萬達的競爭，也會遇到本地開發商業城企業的競爭。

  因此羅陽認為能在競爭中拿下三分之一的地區，就已經很不容易了。

  以羅陽的經驗來估算，現階段里，每個業態比較全面的城市綜合體項目總投資差不多在25~30個億左右，如果僅從這個數字來看，50座城市綜合體項目的總投資將會是一個天文數字。

  但是帳不是這麼算的。

  首先就是貸款，正常來講，一旦避開了核心城市，項目被當地作為招商引資看待，那麼地方政府必然幫著解決一部分貸款問題，而且這個貸款數字不會小，基本上會超過10個億。

  其次就是抵押，這裡面包括了土地抵押，重資產抵押（酒店），光是這兩項，又能解決10個億左右的資金。

  接著就是工程建設中的墊資，就算整個建設過程中實現完美的不欠款，直到全部項目建設完畢，工程建設方也只能結到80%的款項，剩餘15%要等待漫長的審計過程，還有5%的結算時間更長。

  最後就是商鋪和住宅的預售回款，按照現在地產的開發模式，加上地方上對於招商引資項目給予的特殊對待政策，建設速度會非常快，基本上從拿到土地開始，150天~180天左右，住宅和商鋪就能進行預售。

  按照這種邏輯，實際上開發公司只需要拿出一筆土地款就行。

  後續建設資金完全可以用銀行貸款和土地抵押款來解決，甚至還有非常大的餘量。

  槓桿用到極致，基本上每個城市綜合體項目出資不多，開發公司只需要拿出3~5個億的現金流就可以了。

  後期就看預售情況，如果遇上房市火爆的周期里，開盤就是清盤，基本上項目投資周期達到半年左右就可以實現現金流回正，甚至連本帶利全部收回。

  這麼一看，50座城市綜合體項目需要拿出來的錢就沒那麼可怕了。

  而且開發企業不是傻子，不可能一下子同時開發建設50個項目。

  按照羅陽的計劃，50個城市綜合體以200天為一個周期，分成5個周期來開發，每個周期里同時啟動10個項目的建設，也就是同時拿出30~50個億的資金來就足夠了。

  即便像姜遠山建議的那樣，穩妥一點，留一個後手，最多也就是多預備10~20個億左右的資金。

  國陽、三泰和陽光三家公司分攤下來，每家也就拿出20個億不到。

  但是聽自家老丈人話里的意思......他似乎想要插一腳。

  （還有更新耶）