第692章 有備而來

  第692章 有備而來

  董萱選的地方不起眼，做出來的菜品卻色香味俱全。

  六月黃醃製的醉蟹，清蒸一斤出頭的野生大黃魚，三絲扣，荸薺和肉揉制的獅子頭，半斤不到的野生鱸魚熬湯每一道菜從食材到加工，都算得上精工細作，加上極高的烹飪水平，使得每道菜都受到食客的好評。

  在這種場合里吃晚飯，搭配石庫門黃酒最合適。

  「呼」

  動了筷子就捨不得停下來，直到吃了有五分飽，羅陽才長吁了一口氣。

  「怎麼樣，羅總，我選的地方還算滿意？」

  董萱肯定不是第一次來這裡吃了，所以在席間最為空閒，不是幫楚心瑤夾菜，就是幫羅陽倒酒。

  看到羅陽放下筷子，立刻就開始帶動話題。

  「不錯，真不錯。」

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  羅陽連連誇讚的同時道：「要是邊上的蘇州河能整治一下，讓環境變得更好一些，今後這裡將會變得一桌難求。」

  「市里倒是有這個想法。」

  今晚四個人，一張方桌，正好每人占一邊。

  楚心瑤坐在羅陽的對面，這時候也放下了筷子，抬頭接話道：「但這是一個長期治理過程，非但要清理河道本身，還要從源頭上掐斷注入蘇州河的污染源，所以整個項目耗資不小」

  「魔都的財政收入支撐的起來。」

  羅陽笑了笑道：「每年多賣一塊地，治理的錢就出來了。」

  這番話說完，楚心瑤微微一愣。

  第一句話還在聊今晚飯菜的事情，三五句之後，就被羅陽拐到了地產上。

  而今晚要談的事情就和開發的大樓有關。

  如果這是有意控制，那羅陽對於局面的掌控能力就太嚇人了。

  「政府拍賣一塊土地倒是簡單，買下來開發的企業就要看時運了。」

  董萱立馬就抓住了重點，接過話題道：「遇上好的市場環境，可能項目才建到三分之一，所有資金就全部回籠了，要是遇到市場環境不好的時候就像羅總看上的那棟大樓，別說賺錢了，沒爛尾已經算是不錯了。」

  「這兩年住宅項目的市場行情還算可以。」

  羅陽笑了笑道：「商業大樓這種項目除非是實力雄厚的企業自建自用，或者不缺錢的國企拿來做成重資產沉澱，一般純粹的商業性質開發還是有點難度的。」

  「是啊，就拿羅總看中的那棟商業大樓來說吧，四年前由兆和地產高價拿下，由於這塊地位於地鐵五號線莘莊站附近，靠近滬閔路，地理位置相當優越，所以規劃是奔著打造銜接閔行和徐匯兩地的次商業中心而去的。」

  董萱對於這個項目的熟悉程度非同一般，隨口就能很細緻的介紹前因後果。

  她披露根本原因道：「項目前期還算順利，但是從08年底開始就遇到困難，因為那幾年恰逢米國次貸危機，兆和地產海外的項目大多遇到了危機，導致兆和地產的資金鍊幾近枯竭，於是國內項目也受到影響」

  沒有了總部資金的支持，整個項目開始磕磕絆絆。

  能支撐著封頂，全靠借貸資金和拖欠工程款。

  或許是兆和地產心裡也清楚，只有將項目主體封頂了，才能脫手賣個價錢，要是爛尾了，想脫手處理不是不行，但在價值上就不是縮水一點點的事情了。

  「據我所知，這棟樓的主體建到三分之一的時候就可以預售了。」

  羅陽好奇問了一句；「開發商就沒有通過預售來回籠資金嗎？」

  「一棟二三十層的商業大樓，光是主體封頂，用了四年建設期，這種情況下誰敢買啊？」

  董萱笑著回應了一句，接著解釋道：「大樓還沒出基坑的時候就停過一次工，後來在建設工程中因為多次融資和借貸，導致項目每次都要停工好幾個月，換你是業主，你敢買這樣的期房嗎？」

  也是，像這種商業大樓，分割銷售的時候，起步就是幾百上千平，畢竟買下來後出租給別人是用來做辦公場所的，面積小了還真不行。

  這種面積單位的商品，加上魔都這邊的房價，起步都要上千萬，甚至大幾千萬。

  真想要投資的，在魔都這種城市裡還會挑選不到合適的嗎？

  何必冒風險去買可能爛尾的期房？

  「還真是不敢冒這樣的風險。」

  羅陽見多了這樣的事情，於是添加了一句猜測道：「我甚至懷疑魔都項目公司和兆和總部之間也在私下裡博弈。」

  「怎麼說？」

  楚心瑤聽到這句話後好奇起來，插話問了一句。

  「因為總部那邊遇到資金問題了，如果下面分公司有錢，一定會抽調。」

  羅陽聳了聳肩膀道：「但是從魔都項目公司這邊來看，要是僅有的資金被抽調，或者說預售出來的資金被抽調走，導致項目最終不能完工不光是欠了銀行的錢，買房子的業主也會找他們麻煩的！」

  不用全部解釋，只是說到這裡，另外三個都明白過來了。

  只要不預售，即便項目最後出問題了，項目公司欠的不過是銀行和施工單位的錢，最終不過是大樓被銀行收回去，拍賣掉也好，或者抵押掉也好，問題總是不大。

  但是預售了一部分之後，將來項目出了問題，債務是要優先銀行的

  到時候出錢買了期房，卻連抵押物都撈不到的那些業主殺人的心都有，而且能來投資商業大樓的買主，手裡都是有點錢的人，這些人要是鬧起來，項目公司的人肯定兜不住。

  「這種可能性也很大。」

  董萱不得不承認羅陽在某些方面也有獨到見解。

  「所以這棟大樓現在的債務僅限於銀行貸款和工程款？」

  話聊到這裡，已經可以直指核心問題了。

  「我們摸排下來是這樣，除了三家銀行的貸款之外，剩下的欠款都是工程款項內容，並不涉及其他借貸問題。」

  楚心瑤一本正經的回覆羅陽道：「當然，其中有沒有隱形債務，我們也不是很清楚，如果開發商那邊有心隱瞞，除非債務人主動跳出來，或者我們全面核查他們公司的財務帳本，否則真不好分辨。」

  「隱形債務的事情好解決，只要在收購協議里明確掉就行。」

  處理這種事情，羅陽有的是經驗，一點也不擔心的問起其他事情：「之前聽董行說起過，你們甬城銀行已經協調好了其他兩家銀行，將兆和的債務承接過去？」

  「還沒簽協議，但是在口頭上已經達成一致。」

  楚心瑤有一說一：「這件事上請羅總放心，一旦你們公司和我們甬城銀行簽訂相關協議，並且你們和兆和的收購談判協議簽訂下來，我們就會落實另外兩家銀行的債務承接，然後協同兆和一起談債務重組的事情。」

  「也就是說需要兩個前提。」

  羅陽砸了砸嘴道：「需要我們和兆和談妥收購的價格，和你們簽訂新的貸款協議，然後你們才會去和另外兩家銀行簽債務承接協議，再拉著我們兩家談債務重組的事情？」

  「是的，羅總的理解沒問題。」

  「這樣啊」

  羅陽輕聲嘀咕了一句，隨後看了董萱一眼，接著陷入了沉思中。

  面對看過來的目光，董萱微微苦澀的笑了一下。

  她知道羅陽眼神里包含的意思。

  如果需要他做到這個程度，還需要甬城銀行幹嘛？

  直接找浦發不行嗎？

  對於銀行來說，基本上一點風險都沒有了，而且還拿到一筆優質貸款。

  是的，重組債務聽著高大上，實際上就相當於羅陽打算買一棟沒有債務的總部大樓，現金流不夠，於是自己拿出一部分，找銀行貸款一部分。

  像靈石宮集團這種負債率極低，資產極其優質的企業，別說想要貸款了，銀行主動上門詢問要不要借錢都是常事。

  甬城銀行不就相當於撿了一筆優質貸款嗎？

  「楚助理，如果只是這個條件，我想」

  沒多久之後，羅陽抬頭看向楚心瑤：「我們公司對於收購兆和的大樓這件事，還需要考慮一下。」

  董萱的臉色肉眼可見的急了起來。

  可是還沒等她開口，楚心瑤先說話了：「羅總是認為我們銀行一點風險都沒有承擔，白撿了一個便宜，是吧？」

  「楚助理，只是剛才那些條件的話，不是明擺著的事嗎？」

  這時候溫婉插話，代替羅陽回話：「董行，您說是不是，這種條件，我們靈石宮集團隨便找哪家銀行不能做？」

  有些羅陽為難的話，她可以說。

  「但我們甬城銀行要是給出較低的貸款利率呢？」

  楚心瑤不慌不忙的道：「現在各大銀行的商業貸款中長期利率是55%，在貸款數額較大，貸款項目風險較小的情況下，可以談，但是最多降25個點，這已經是目前業內最大的讓利幅度了。」

  當她說到貸款利率的時候，羅陽和溫婉都不說話的看著她。

  「但是關於這筆總部大樓收購案的重組貸款項目，我們甬城銀行可以給出兩個讓利方案。」

  楚心瑤豎起食指道：「因為兆和是在前兩年貸款的，當時的中長期商業貸款利率高達05%，而且因為兆和的項目急著用錢，加上項目風險評估為中等，所以沒有讓利，鑑於當下的中長期商業貸款利率已經下調，我們甬城銀行在債務重組的時候，可以將所有貸款的利率降低到談下來的數字。」

  按照她的意思，如果靈石宮和甬城銀行最終談下來是30%的利率，那麼兆和之前三年的貸款利率也從05%降低到30%。

  目前兆和欠浦發那邊15億，甬城銀行88億，華夏銀行27億，總計3個億的貸款。

  「溫婉，算一下帳。」

  隨著羅陽開口，溫婉立即拿起手機，打開了裡面的計算器。

  「董行，貸款算複利嗎？」

  「不算。」

  「之前貸款本金是多少？」

  「3就是貸款本金。」

  兩人一問一答之間，結果出來了。

  「老闆，按照05%的利率來計算，三年利息一共83145億；如果按照30%的利率來計算，三年利息一共是1047億，兩者之間相差5萬。」

  溫婉回復羅陽道：「但是不知道兆和在這三年裡連本帶息還了多少，所以現在的總帳不清楚。」

  這三年裡肯定有還款，還是按照05%的利率來還的，所以具體的數字差異還要財務來詳細計算。

  但是六千萬差額肯定有的。

  「第二種方案呢？」

  第一種方案相當於一下子減少大幾千萬利息，這個條件在羅陽看來還算可以。

  「我們甬城銀行入股這棟大樓，占股比例不高於40%，減輕你們集團的貸款壓力。」

  楚心瑤豎起第二根手指：「而且可以和貴公司簽下協議，五年之內，你們隨時可以回購股權，價格就按照大樓當時市場價來計算。」

  為什麼沒有按照本金加利息來算回收價呢？

  因為甬城銀行雖然不是國企，但是股份里有國資存在，可不敢賤賣國有資產。

  「老闆」

  就在楚心瑤剛說完的時候，溫婉著急的開口喊了一聲。

  在她看來，魔都的房價在未來肯定要飛速上漲，而且上漲速度遠超銀行同期商業貸款利率，所以等過幾年後再用當時市場價來回收，付出的代價更高。

  溫婉哪裡知道，要論對魔都房價未來走勢的判斷，在場沒一個比得上羅陽。

  表面上看起來，大多數人會選擇第一個方案。

  直接減少六七千萬利息，這是最直觀的省錢模式，而且一點風險都不用承擔。

  但是對於羅陽而言，其實第二套方案更好。

  好在哪裡？

  現在是2012年下半年，魔都的房價實際上已經漲起來不少，但是在一年半以後，也就是進入2014年的時候，房市因為收到嚴厲政策的調控，一下子進入寒冬期。

  從14年開始，一直到15年上半年結束，不光是魔都，全國的房價都齊刷刷的跌到低估。

  甬城銀行相當於用12億資金買了12年下半年的商業辦公樓，然後在14年年底，或者15年上半年賣掉，賺錢肯定是不可能的，能不虧錢就算燒高香了。

  但是

  羅陽怕一件事。

  萬一人家發現這麼賣掉股權虧錢了，到時候耍流氓怎麼辦？

  羅陽不認為自己能搞得過銀行。

  而且這件事也不是私下裡做工作能有用的，因為銀行的領導也不敢「賤賣」國有資產，他們情願將這部分重資產沉澱在手裡，無非就是壓幾年的事情。

  壓幾年後就會發現，這棟商業大樓的市場價格居然飛漲，能賺錢了

  屆時羅陽就算是搬起石頭砸了自己的腳！

  「楚助理，經過你這麼一說，我算是看到了甬城銀行的誠意。」

  既然暫時決定不了，那就先擱置一下。

  羅陽笑著舉起酒杯道：「你說的這兩個方案，我回去考慮一下，最晚下周給你回復另外預祝咱們合作愉快。」

  這句話說出口，基本上代表他願意和甬城銀行合作了。

  剩下的，無非就是選哪一個優惠方案而已。

  （還有更新耶）