第676章 兩隻老狐狸
第676章 兩隻老狐狸
傅彬的預判沒有錯。
在15年之後，開發公司盯上了價格窪地，也就是所謂房價還比較低的地區。
分布最廣的，就是那些三四五線小城市。
在15年之前，即便是長三角地區，那些經濟發達的五線小城市的房價也不高，一手新房的價格也不過四五千一平米，但是隨著大量地產開發商湧入，地價很快被炒起來，房子的投資屬性開始飆升，導致房價一年比一年高。
直到19年前後，有些小城市的房價幾乎翻了十倍。
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從最初的四五千一平米漲到三四萬一平米。
即便經濟差一點的城市，翻個幾倍也是普遍現象。
也就是在那幾年裡，新一輪的自發性城市基建項目遍布全國各地，這些小城市的面貌得到改變，城市道路變得更寬，城市綠化也變得更美
「老傅，羅總，如果這個判斷正確的話，那我們是不是要適當在魔都周邊幾個小縣城拿幾塊地啊？」
衛朝平這會兒沒心思揮桿打球了，看著傅彬和羅陽道：「就在14年年底或者15年上半年的時候，趁著行情低迷，低價入手幾塊地。」
「到時候拉上老梁，咱們哥幾個合作成立一家開發公司，拽住牛尾巴賺一筆。」
傅彬愈發覺得自己的精力要放在國泰工業地產上，所以希望用合作的模式來搞項目。
這樣一來，他就只需要拿錢出來，最多在財務上派人盯一下，為了節省精力，他甚至可以放棄項目部上的權益劃分。
尤其是剛才的判斷，他屬於靈感爆發，但是不能百分百確定。
所以要拉著羅陽、衛朝平等人一起分攤風險。
衛朝平也有這樣的心思。
他的主要開發市場還是在魔都，原因還是基於項目價值，同樣面積一塊地，在魔都開發的價值會是那些四五線小城市的五倍以上。
所以他也傾向於傅彬的這種模式。
「我就不參與了吧？」
羅陽顛了顛手裡的高爾夫球，婉拒道：「我開發的精力放在老家陽市，再說了，我的主營業務根本就不是房地產」
「又不費你的精力，投錢就行。」
傅彬爽朗的笑著勸說道：「就像以前你在金城地產一樣，只要有你坐鎮，哪怕只是顧問，大家都會覺得這個項目穩了，即便市場行情出現變故，你也會想到辦法解決」
這不是在吹捧羅陽，而是他用一個個案例做出來的威望。
「看吧，如果到時候手上有閒錢的話，我投一點。」
羅陽這麼回答，倒不是想要參與。
到15年的時候，新能源汽車製造項目應該開始上馬了，到時候藉口資金緊張，想必傅彬、衛朝平和梁興民他們也不能勉強自己吧？
「一家拿1個億的啟動資金出來就夠了。」
衛朝平不知道羅陽的真實想法，接過話頭道：「這些地方的房價現在大概在四五千一平米左右，如果真出現市場行情低落，價格還可能進一步下降，以小城市地塊容積率一般在5~5之間的情況來看，土地畝單價也就四五百萬」
「可以打造一個高端品牌出來。」
傅彬也興致勃勃的提出建議：「拿出咱們魔都做小區的品質來，加上一些先進的戶型，物業管理理念，做出品牌溢價來，也不是很難的事情。」
「品牌溢價？」
做品牌溢價，就是為了在同等成本的前提下創造更高利潤。
傅彬的這個說法一下子引導出了羅陽的一些回憶。
大概是從16年開始，國內絕大部分地區不再允許批覆別墅建設項目，因為這個規定，讓接下來幾年時間裡，國內三四五線城市新建小區的別墅產品成為稀缺，溢價更是高出一大截。
如果在15年拿下的土地規劃里多做一些別墅類產品，等到16年的文件下來，這些產品無論是銷售價格還是銷售速度，都會讓人感到驚訝。
還有就是打破別墅的天花板。
現在是12年，全國範圍內絕大部分別墅類產品還是延續以前的傳統，雖然在戶型等方面會有審計突破，但是在面積這個主要指標上，一直沒有降低下來。
偏偏面積大小也是決定房子總價高低的決定性因素之一。
起步四五百平米，帶院子的別墅，哪怕每平米賣到一兩萬，總價就要500萬~1000萬，對於絕大部分購房用戶來說，買別墅、住別墅就是一種奢望。
但是後來這一情況得到了改變，有地產開發公司將別墅面積做到了200平米以下（這是產證上的面積，實際因為別墅的構造問題，很多可以納入使用的面積沒有計容，所以在這種別墅裝修之後，實際使用面積往往在300平米左右）。
這個面積是什麼概念？
一下子將房子總價下來一半，加上首付只需要30%，讓很多中產家庭也能購買別墅類產品。
所以羅陽一下子幫自己打開了思路。
未來自己開發的項目，可以多囤積一點別墅類產品，從高端的大戶型別墅到突破天花板的小戶型聯排別墅，這些產品將來非但一屋難求，而且溢價超乎尋常。
要不要把這個告訴傅彬和衛朝平呢？
羅陽看著正在交流中的兩人，突然笑了笑。
先等等再看吧，上趕的買賣不值錢。
「說實話，越是研究地產市場，越是羨慕你。」
不知道兩人聊到了什麼，衛朝平突然感慨了一句：「當初羅總怎麼就找上你了呢，被你撿了這麼大一個便宜」
「哈哈，我和羅老弟投緣唄。」
說到這個事情，傅彬也是得意：「再說了，當初羅老弟可是把肉餵到老梁嘴裡了，他都沒有嚼一口，硬生生錯過了這個機會，要說遺憾和項目，還得是老梁。」
「你現在既要盯著三泰地產的項目，又要兼顧國泰的擴張。」
衛朝平繼續圍繞這個話題說事：「有沒有精力顧不上來的感覺？而且聽說北面有一家華夏幸福，也是做這個的，他們的擴張速度和規模可比你大多了，是不是資金跟不上的緣故？」
看似關心，實際上連羅陽都聽出他話里包含的另一層意思了。
「怎麼，老衛，你手裡的現金流很充沛？」
傅彬當然也聽出來了，他笑眯眯的看著衛朝平道：「你的陽光地產開發的項目節奏和開發規模，和我的三泰差不多吧，我自己的現金流情況自己清楚，你的陽光地產也」
言下之意，他的三泰抽不出足夠的現金流來擴張國泰，衛朝平的陽光地產和他差不多，也拿不出足夠的現金流。
「我又不只地產公司一家企業。」
衛朝平不慌不忙的回應傅彬道：「老傅，可能你不知道，我有一個姐夫，在浙省做外貿生意，當初起家的時候，我也在公司里入了股，這家公司規模還算可以，市值差不多有兩百多個億」
這話說完，傅彬瞬間瞪大了眼睛。
「好你個老衛，這麼大的事情都瞞的這麼緊咱們認識得有七八年了吧，之前怎麼一直不知道還有這麼一件事？」
「我只是參股，又不參與管理，這有什麼好說的？」
衛朝平笑了笑，隨後意有所指的道：「老衛，你的國泰想要加快速度擴張，搶占市場，需要引入更多資金的」
說完，他又看了看羅陽。
羅建國在國泰里占了20%的股份，衛朝平是知道的。
傅彬聽完這番話之後，居然沒有委婉拒絕，而是低頭沉思起來。
一旁的羅陽沒有貿然發表意見，但是他知道，衛朝平剛才說的話沒錯，國泰工業地產想要快速擴張，需要很大資金的支持，最好是能走上市融資的路子。
如果要上市，再引入一兩個股東也就無所謂了。
當然，這個前提是要把握住出讓股份比例，保證自己控股或者能掌控公司。
「老衛，你認真的？」
哪怕已經來到下一個發球點，傅彬都在思考著，衛朝平更不要說了，這時候根本沒心思打球了。
「廢話，我是什麼人，老傅你不了解？」
看到沉思許久的傅彬這麼問，衛朝平知道有戲了。
他壓抑著內心的喜悅，認真的回覆道：「我也是擔心未來幾年後房地產業會走向衰弱，而你現在走的工業地產開發模式，不說能多輝煌，至少能平穩走下去，所以我想參股你的國泰，也是抱著誠心的。」
「今天正好羅老弟也在，他應該能做老羅的主。」
討論新增股東的事，肯定避不開羅建國，現在羅陽在，傅彬認為當著他的面聊這件事，比羅建國在場更適合。
「那是當然。」
這一點，衛朝平也認：「羅總要是認可了我的加入，想必他父親也不會反對，相反的，要是今天是老羅在，他事後徵詢羅總意見沒得到支持，回頭肯定是反對」
「你對現在的國泰估值多少？」
傅彬當即就問核心問題：「你打算投多少錢進來？參不參與公司的運營管理？」
「現在要我直接說國泰估值多少，有點不負責任。」
衛朝平也認真回應道：「如果真的願意接受我的投資，那就找專業評估公司來評估，然後在此基礎上談估值溢價部分」
他嘴裡的溢價部分，不是品牌價值，而是模式價值。
「這個可以接受。」
說到專業的事情，傅彬也認為不能只是口頭上說一說。
而且他也希望有一家評估公司來評估一下現階段的國泰工業地產，順帶知道一下在專業機構眼裡，自己花費了這麼大精力發展起來的公司價值幾何。
「至於說占股比例我覺得10%~15%比較合適。」
衛朝平說這句話的時候，用餘光瞄了一眼羅陽。
因為他的投資加入，羅建國的股權會被稀釋，原本20%的股權會變成17%~18%。
這個數字就有點微妙了。
如果衛朝平只是拿下10%股權的話，他加上羅建國一起，也就28%的股權，對傅彬掌控公司起不到多大的影響。
可是衛朝平要是拿下15%的股權，這就意味著他加上羅建國一起，占股32%了。
這個比例正好卡在33%的底線上，再多，兩個股東合起來就有公司大事的否決權了。
國泰上市前，維持這個比例，能讓傅彬安心。
至於上市之後，別說他倆能在二級市場收購股票了，就連傅彬都自己都有可能減持一部分股票，所以那個時候，這條底線就顯得不再這麼重要了。
所以說衛朝平這個人聰明，能知道別人的底線在哪裡，不去輕易試探。
傅彬當然也清楚裡面的彎彎繞繞，所以在衛朝平說出10%~15%這個數字後，沉思片刻便點了點頭。
「這個比例問題不大。」
他說完後就看向羅陽：「羅老弟，你覺得呢？」
「當初之所以讓我爸入股國泰，也就是為了幫他找份事業，至於能做多大，都是無所謂的事情。」
羅陽聳了聳肩膀道：「畢竟老爺子今年才四十多歲，總不能讓他現在就閒賦在家，等著抱孫子吧？」
「哈哈哈」
「四十多，正是男人做事業的黃金年齡啊」
聽出羅陽沒意見之後，傅彬和衛朝平兩個人，一個哈哈大笑，一個感慨點評。
「至於說公司的運營管理權」
衛朝平道：「我只要公司一個董事席位，另外讓我家兒子進國泰歷練一下，不用給多高的職務，可以從項目上干起」
「老衛，你這想法和我一樣。」
傅彬笑道：「我家小子也在項目上歷練，他倆有機會倒是可以多結交一下。」
看著兩人相談甚歡的模樣，羅陽不禁恍惚了一下。
為什麼這麼順利？
兩隻老狐狸不會是私下裡早就談妥了吧？
剛才是在演我？
（還有更新耶）