第11章 加工資了

  第11章 加工資了

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  羅陽先在KT板上畫了一個方方正正的圖形，在框裡寫下10000㎡、1.0、1000萬三行數字。

  「假設金城地產目標地塊是1萬平米，容積率1.0，總價1000萬。」

  面對公司董事長以及一群高管的注視，他絲毫不露怯，放鬆的解說著：「土地契稅是3%，印花稅0.05%，這些都算上去之後，可以得到1030.5元/㎡的樓板價。」

  說完這個，羅陽又開始在KT板上邊寫邊說。

  「我把土地之外的成本稱為非土成本，裡面包含多個板塊.先說規費這一塊，裡面有兩部分組成，一類是城市教育附加費、白蟻防治費等固定費用，另一類是水電煤、人防等費用，這部分有行業指導價，但是屬於可以議價的那種總的來說，在預算中，這一塊基本能依據土地指標確定下來，我把這一塊分攤到樓板價後稱為規費成本A。」

  雖然這些都是基礎的東西，但是羅陽依舊耐心的說下去：「接下來就是建安成本，這塊也包含兩大部分，一個是主體建安成本，一個是後期配套成本，我把這部分數據稱為建安成本B當然營銷成本也是大頭，這一塊就不展開說了，我暫且統稱為營銷成本C。」

  之所以簡化營銷成本解說，是因為這時候會議室里發出了微微的議論聲。

  羅陽看到了某幾個人臉上露出不屑的表情，要不是梁興民坐在上首，估計早就發出呵斥聲了。

  看來要下點猛藥，否則老梁也失去耐心就不好辦了。

  羅陽不動聲色，面帶微笑的繼續道：「最後就是財務成本，拿地所用資金有多少是來自銀行貸款？有多少是梁總從外部融資來的？公司自持資金比例是多少從拿到土地之後200天開盤，多久能實現現金流回正？營銷口清盤的時間節點是幾個月，這些都匯聚成財務計算成本的依據，我把這塊稱為財務成本D。」

  「羅助理怕不是戴總監派來逼宮的吧？」

  羅陽就知道，200天開盤的數據一拿出來，工程上絕對不會忍。

  所以工程副總蔣方傑開口了：「拿到土地後200天開盤，開什麼玩笑？」

  梁興民也皺起了眉頭。

  羅陽沖蔣方傑微微頷首，禮貌的問道：「蔣總，那你覺得要多少天？」

  「起碼250天！」

  「掛拍土地公示期一般是一個月，當公司把這塊土地當成目標地塊的時候，提前進場做地勘，提前開始設計圖紙，這一個月時間能不能省下來？」

  「胡扯，萬一拿不到這塊地呢？」

  「那又如何，損失的不過是幾十萬，蔣總可以問問財務，節省一個月的時間，如果拿這塊地，能省下來的資金成本又是多少！」

  這時候，梁興民笑的嘴都翹起來了，光是這一個點子，至少值一百萬！

  果然是真傳一句話啊.

  「那也只省下來一個月的時間！」

  蔣方傑臉上有些掛不住，更主要的原因是他也看出來了，這個年輕人是有真本事的，再逼一逼，說不定能問出其他節省時間的辦法來。

  哪知道羅陽不上當，微微一笑，言歸正傳。

  「當土地成本和非土成本加在一起，就是基礎成本，這是我前段時間研究模版里的前半部分。」

  他無視蔣方傑急切的眼神，無視老梁呆住的表情，繼續道：「接下來就是營銷的工作，依據自身定位，調研地塊周邊配套、周邊競品，以此定下銷售價格.當然，營銷口可以大膽一點，因為從拿到土地到預銷售，裡面有200天的時間，依據房市熱度，可以加上預期，至於這個預期有多大這個就要看戴總和梁總的膽子了。」

  投資開發總監杜宏看出了一點門道。

  「羅助理，你你研究的這套東西是用來輔助拿地的？」

  「是啊，這套東西就是用來輔助拿地的。」

  羅陽笑了笑道：「集合投資、設計、成本、工程、營銷、財務等口子，一起做出模板數據，然後提供給梁總，作為拿地的依據。」

  邊說著，他邊用手裡的水筆敲著KT板：「土地招拍掛，每次競價都有一個最低加價限額，參照我這個模板，每次加價到什麼階段，自己成本是多少，利潤是多少，梁總心中一目了然，可以做到輕鬆決策。」

  杜宏這時已經站了起來，走向羅陽：「這數據能不能實時變化？」

  「能，按照我構建的模型，只要變動裡面幾個基礎數據，參數不變的情況下，立刻就能生成最終結果。」

  說到這裡，已經夠了，羅陽放下了手裡的水筆，看向梁興民。

  「梁總，地產形勢好的時候，不妨以銷定產，營銷多大膽，工程多大產，您放開了預期拿地.地產形勢不好，以產定銷，您畫下利潤紅線，在保證公司現金流的前提下，工程產值多少，營銷賣多少。」

  羅陽最後沖所有人微微頷首：「各位領導，這就是我研究的一點小東西，有不足之處，請大家指正。」

  梁興民現在確定自己撿到寶了。

  「小呂，把KT板上的東西擦掉，羅助理，伱跟我來辦公室！」

  他站起身的同時喊道：「散會！」

  羅陽走出會議室的時候，聽到身後杜宏的聲音；「哎，哎，呂秘書你慢點，你慢點.」

  嘖，也不怕老梁誤會。

  梁興民的董事長辦公室面積極大，不算外面連著的董事辦，也有將近兩百平米。

  裡面裝飾算不上金碧輝煌，但絕對有高人指點過，單是明眼能看到的風水物件就擺了四五處。

  這一套，全國大部分地產老闆都信，不光是自己的辦公室，開建的項目都要請風水大師來看一看。

  羅陽記得重生前的一樁事，他工作過的那家地產公司投資了一個項目，因為趕工期，售樓處建的早，但是總部派下來的風水大師認為朝向不對，後來硬是把建到一大半的售樓處給推平了重建，由此可見一斑！

  「小羅啊，你一個大學生也信風水？」

  看到進門的羅陽盯著風水物件看，梁興民好奇的問了一句。

  「梁總，風水其實是一門科學。」

  羅陽笑著道：「譬如羅盤，其實測的就是地下的磁場，要知道很多地下埋著的礦物質里含有的微量元素對人體是有害的，磁場混亂的地方建房子，住在裡面的人容易生病，原因就在於此！」

  梁興民原本正走向辦公桌，聽了羅陽這句話，突然就轉過了身。

  「羅助理，我覺得兩萬月薪還是少了點，你覺得再加多少合適？」

  「哈？」

  （還有更新耶）