第1162章 讓暴風雨來的更猛烈些吧！

  第1162章 讓暴風雨來的更猛烈些吧！

  紅岩東京辦公室。

  他過來不久，泰華集團CEO陸覺也在李金玲的帶領下走了進來。

  「徐總。」

  「過來坐。」

  徐良招了招手。

  兩人坐下來後，按部就班的泡上茶水。

  「在東瀛調研也有半年了，崇光·西武百貨的品質怎麼樣？」

  「至少一半都很差。

  設計老舊，管線老化，停車位不足，綠化空間太少，缺乏藝術元素等等。

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  剩下的一半也有各式各樣的問題，只是凸顯的不太嚴重。」

  徐良點了點頭，對這種情況早有預料。

  東瀛是一個在網際網路都已經進入雲時代的時候，仍然在玩磁碟存儲的國家。

  在這裡到處都能感覺到深沉的暮氣。

  『廣場協議』，以及後來的房地產泡沫，徹底打斷了東瀛的脊梁骨，再也沒爬起來。

  「說說你的整改計劃。」徐良。

  「東京、大阪、橫濱、名古屋之外的所有崇光·西武百貨，不做擴建。

  只進行內部改裝。

  新的動線規劃，重新進行設計，增加更多的休閒和藝術空間。

  在內容上，以我們在華夏打造的『客隆購物中心』為模板，以家庭化購物和娛樂為主要賣點。

  以超市、餐飲和兒童娛樂為主要形式。

  追求成為周圍3~5公里內的購物和娛樂中心。」

  「東京、大阪、橫濱、名古屋四座城市GDP都在千億美元以上，同時擁有過兩百萬的城市人口，是巨大的消費市場。

  針對這四座城市，我的想法是建設6~8座建築面積在10萬平以上的泰華廣場。

  我們現有的，位於四大城市的崇光·西武百貨有一半不符合要求。

  所以，我希望能通過收購合併地塊，然後全盤推倒，投資新建。

  如果地方足夠大，我們就建『泰華城』，如果不太夠就建設『泰華廣場』。」

  泰華集團的『泰華城』和『泰華廣場』有著不同的區分。

  前者建築面積普遍在50萬平米以上，飽含了購物中心、寫字樓、高檔公寓、酒店等業態。

  後者往往只是大型購物中心夾雜一兩種業態，有的乾脆只是超大型購物中心。

  「你的野心到是不小。」

  徐良笑道。

  「有您在背後給我撐腰，我可不就要大氣點，不然不就給您丟人了嗎。」

  「行了，馬屁就別拍了。我原則上同意你的計劃，但地產太燒錢，你可別一下子全給我上馬。

  要有計劃，有步驟的完成崇光·西武百貨的翻新和整合工作。」

  「您放心，我絕不會盲目。」

  徐良微微頷首，對陸覺他還是放心的。

  「對了，徐總，美國現在的麻煩越來越大了，您預測危機什麼時候爆發？」

  「這麼關心？投錢了？」

  「嘿嘿，我可不敢。我尋思著老美那邊爆發了大危機，肯定要從小本子這裡找補，到時候溢出的影響，絕對會讓東瀛地產界再次滑坡。

  到時候我的購地計劃會更順利，花費的資金也更低。」

  「你倒是想的很美。不過一年內是別想了。」

  陸覺對大老闆的推論從來不做懷疑，連忙點了點頭。

  「魔都『泰華繽紛廣場』的設計圖出來了嗎？」

  「已經做出來了。」

  陸覺招了招手，秘書立即把手裡的筆記本電腦送過來，前者熟練的打開後，找到了做好的設計圖。

  自從泰華從魔都政府手裡收購了農工商超市後，對方手裡唯一一個在建的城市綜合體『118廣場』，自然也落入了泰華手裡。

  但在徐良眼裡，118廣場的設計問題太大了。

  第一，購物中心的面積太小，五層樓加起來還不到10萬平。

  第二，弄了個不倫不類的『威尼斯小鎮』，就那麼短短的一段水道，新鮮勁過去後，誰還去？

  完全浪費了寶貴的，可以拿來開發利用的空間。

  第三，也是最重要的一點，明明挨著地鐵13號線，居然沒有一個站點停靠？

  交通對一個城市綜合體的影響是致命的。

  現在還不覺得，等後來城市綜合體和購物中心越來越多後，交通不便就是最致命的弱點。

  所以，在農工商超市被收購過來後，徐良第一時間便叫停了整個工程。

  眼前這份設計圖，完全貫徹了他的理念。

  1畝，將近5萬平米的地塊，將由一棟48層寫字樓，一棟42層的長租公寓，以及一棟購物中心組成。

  購物中心為地下三層，地上五層，建築總面積28萬平米。

  地下三層和二層一部分為停車場。

  地下二層一部分和地下一層是商場的地下步行街。

  整個項目商業面積將近20萬平米。

  寫字樓和公寓位於購物中心上方。

  整個項目建築面積9萬平米。

  「取消這個直通地下一層的下沉式廣場，看著好看，但沒什麼用。」徐良指著設計圖道。

  下沉式廣場這玩意，小了沒意思，大了占空間，完全沒什麼必要。

  「好的。」

  「跟魔都那邊談的怎麼樣了？」

  「他們同意了，只要我們重建『繽紛廣場』，他們願意在我們這一面開設一個地鐵站口，而且願意跟我們合作，出站口能直通『繽紛廣場』地下二層。」

  有了良好的交通，項目就成功了一半。

  「項目預算呢？」

  「建設周期3年，投資預算75億華夏幣。」

  徐良微微頷首，這個數字比新建一個類似的項目增加了近30%。

  其實也很正常。

  建設『繽紛廣場』的第一個要求，就是把原本已經完成框架的『118廣場』重新拆掉。

  只是這個拆除費用就不便宜。

  要不是118廣場地段太好，位於普托區『新中環』中央商務區，又是靠著金沙江路和真北路，他也不會費這麼大功夫，直接就賣掉了。

  「按照這個要求動工吧。」

  「好的。」

  「酒店那邊都跟西武集團交割清楚了嗎？」

  「已經全部交割了。2家半島酒店【超五星】，17家良木園酒店【五星】，以及39家星級泰華酒店的物業已經全部交割。

  另外，我們跟邱家那邊也談妥了。

  他們願意放棄良木園酒店集團，交換泰華服飾集團的全部股權。」

  良木園酒店集團是邱德拔還活著的時候，泰華跟邱家聯合成立的一家酒店集團公司。

  旗下包含五星級『良木園』品牌，以及星級酒店『泰華』兩個品牌。

  一開始泰華占股49%，邱家占股51%。

  但隨著後來泰華旗下商業綜合體數量不斷增長，酒店數量越來越多，需要的資金投入越來越大。

  漸漸的泰華占據了上風，股權一度增長到63%。

  現在，泰華集團想要用旗下的酒店資產，交換西武集團手裡的『崇光·西武百貨』資產。

  邱家就是一個繞不過去的坎。

  最後三方協商，泰華集團用旗下發展良好的『泰華服飾集團』交換徐家手裡的『良木園酒店集團』股權。

  然後再用完整的『良木園酒店集團』跟西武集團交換『崇光西武百貨』。

  但是崇光西武百貨物業自持率太高，雖然『良木園酒店集團』同樣擁有全部酒店的物業。

  但現在華夏的商業地產價格還是比不上東瀛。

  雙方又簽了一個補充協議。

  泰華收購『崇光西武百貨』後，接手對方四分之一，約30億美元的債務。

  雙方正式簽訂合同後。

  泰華旗下的商業綜合體和購物中心數量暴漲，從原本的109家（包括在建、規劃和建成），暴漲到163家。

  因為切割了酒店物業的關係，經營面積只增加了370萬平米。

  即便如此，泰華依舊是全亞洲最大的商業地產公司。

  「徐總，這是我們整理的今年兩季度泰華的財務報表和運營資料。」陸覺道。

  接過他手裡的資料，徐良翻了翻。

  剔除了酒店和服裝業務後，泰華集團的業務還剩下六個。

  1、泰華物業。

  泰華物業不只負責住宅地產的物業，還負責泰華旗下所有商業地產的物業。

  包括物業費，以及商鋪租金的徵收等等。

  隨著泰華旗下商業綜合體和購物中心的不斷擴張，泰華物業已經漸漸成了泰華物業旗下僅次於『泰華零售集團』的頂尖子公司。

  2、泰華兒童樂園。

  雖然發展的很快，賺孩子錢也比較容易，但泰華整體的業務板塊中占比不高，存在感也不強。

  但利潤率很不錯，基本能達到40%。

  3、泰華零售集團。

  泰華零售旗下分為精品百貨、超市、購物中心三個板塊。

  精品百貨板塊旗下有三個品牌。

  孩子王、木槿生活和泰華。

  前兩者的市場畫像是兒童和青少年女性。

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  泰華百貨相對比較綜合，針對的是青少年男女，種類也相對比較豐富。

  店鋪面積相對大很多。

  普遍在300平米以上，銷售各種手工藝品，明星周邊等。

  超市方面，整合了華潤和農工商後，泰華已經是華夏毫無疑問的第一大超市集團。

  擁有3000平米以上大型超市近八百五十家。

  800平米以上中型超市一千三百家，近萬家加盟便利店。

  最後是『購物中心』。

  客隆購物中心實際上就是現在超市行業統稱的『大賣場』。

  面積普遍在2~2萬平米。

  不同於傳統的大賣場，為了適應新的市場形式，客隆對旗下的大賣場進行『購物中心』化，減少服裝鞋帽和家用電器的面積，增加餐飲和休閒娛樂的空間。

  不再是單純的購物，而是傾向於家庭化娛樂購物。

  輻射周圍三公里內的消費人群。

  在整個泰華集團內部，泰華零售集團以半年7億華夏幣的營收，超越蘇寧，成為全國最大的零售集團。

  預計全年營收突破1500億華夏幣。

  4、富華公寓。

  針對高端客戶群體的富華金楓公寓，目前已經有11家，主要分布在全國一線和強二線城市。

  針對家庭客戶的『紅杉公寓』。

  本來『紅杉公寓』的定位是度假公寓，但後來發現國內的旅遊人群更習慣住酒店，而不是空間更大，擁有廚房的度假公寓。

  再加上『紅杉公寓』普遍位於繁華市區，而不是比鄰風景區，定位出現了錯誤。

  沒辦法，只能重新尋找出路。

  綜合考察一番後，瞄準了那些來到大城市打工的年輕白領家庭。

  這些人買不起大城市的住房，身邊可能還有孩子。

  普通的單身公寓沒辦法滿足他們的需求。

  住宅小區的兩居室，空間雖然打了，但對他們來說又比較貴。

  這種一居室，配備廚房和衛生間，50平米左右的長租公寓，往往最適合這些普通家庭出身，口袋又不富裕的年輕白領家庭。

  最後就是針對單身群體的『富華公寓』，這也是泰華旗下數量最多的公寓。

  遍布全國一二線城市，到現在已經有47座。

  發展五六年，富華公寓旗下擁有439萬平米的出租面積，每月拿到的租金就超過2億華夏幣。

  5、富華房產中介。

  「你跟『鏈家地產』那邊談的怎麼樣了？」徐良問道。

  接手順馳的房產中介業務後，富華地產經紀在全國同行業排名第七，前面是鏈家、中原、我愛我家、21世紀不動產、麥田和滿堂紅。

  作用雄厚資本的陸覺當然不甘心當小弟。

  所以很快就瞄上了行業第一的鏈家地產。

  之所以把目標定在它身上，鏈家的市場規模只是原因之一，更主要的是鏈家『強管控、直營店』的發展模式很契合富華自己。

  「彭永西要價八億華夏幣，我覺得高了，一直再談。」

  「鏈家的營收多少？」

  「今年兩季度營收剛過4億華夏幣，不過發展勢頭不錯。在京城，他們350家店面就創造出了近7000萬的月收入。

  效率跟我們不相上下。」

  「難怪你會看上它。」

  徐良笑道。

  這種小規模的收購，他也沒在多問，讓陸覺自己做主就好。

  6、富華地產。

  現在富華地產無論是開發面積，還是盈利能力，都已經超過了曾經的地產老大萬科。

  兩季度銷售住房4萬套，銷售總面積7萬平米，創造銷售收入8億華夏幣。

  比2006年同期增長6%，占全國住宅市場的份額達到07%。

  清理了酒店和服裝業務後，泰華的業務規模縮減了，但也更精煉了。

  地產和零售兩大支柱也變得更加粗壯。

  在不計算新併入的『崇光西武百貨』，07年兩季度，泰華集團總營收1217億華夏幣，主營行業淨利潤23億華夏幣。

  如果計入『崇光西武百貨』，今年兩季度，泰華集團總營收1519億華夏幣，主營行業淨利潤7億華夏幣。

  集團總資產突破5900億華夏幣，總債務突破3200億華夏幣。

  現金流370億華夏幣。

  土地儲備2787萬平米，富華地產占65%。

  旗下上市公司兩家。

  富華地產和客隆超市。

  「富華和客隆的市值多少了？」徐良問道。

  「富華市值3187億港幣，客隆超市市值1632億港幣。目前集團在富華持股75%，在客隆持股73%。」

  徐良微微頷首。

  「你回去後做兩件事。

  第一，拿出富華和客隆共計價值150億美元的股份，賣給紅岩給你介紹過去的『慈善基金』。

  第二，在未來一年的時間，在二級市場持續賣掉富華和客隆的股份，我的要求很簡單，集團剩下的兩家公司的股權，再加上你賣給慈善基金的股權，加起來不少於45%。」

  陸覺在心裡簡單估算了一下。

  以兩家公司現在的市值計算，按照老闆的要求。

  集團起碼能回籠近2800億港幣的龐大現金流。

  如果再算上集團的現有的現金儲備，能徹底覆蓋集團的所有債務。

  「徐總，這樣做會不會太冒險了？」

  客隆超市和富華地產可是泰華集團的業務支柱，要是折了，集團瞬間傷筋動骨。

  「放心，你只管去做，剩下的我來解決。還有，從現在開始，除核心地段的精華地塊外，泰華不再增加土地儲備。

  明年一年，集團不開新項目。」

  徐良目光變得深邃，「老陸，最大的危機要來了。當然，對我們來說也是一次巨大的機會。

  抓住了，泰華的業務就不再局限於華夏、東瀛，而是一舉覆蓋整個東南亞，甚至邁入歐洲。

  還有，你不是一直希望開發英國的『巴特西電站』嗎？

  到時候我給你機會。」

  陸覺心裡瞬間激動起來。

  「徐總，您放心。我馬上回去照著您的要求安排工作。」

  「嗯。」

  兩人又聊了一會後，陸覺才告辭離開。

  徐良拿了張紙。

  迅速算了算。

  通過徐氏美國慈善基金會，以及二級市場，泰華能回籠差不多2800億港幣的現金。

  他還給泰華提供了100億美元的CDS債券。

  扣掉繳納的資本利得稅，以及中間疏通人脈的花銷，泰華差不多能拿到70億美元的現金。

  再加上集團本身的現金流。

  泰華能在次債危機開始前匯聚起4200億港幣左右的龐大現金流。

  這筆錢不止能覆蓋泰華所有發售的公司債。

  還能支持公司大步併購和擴張，拿下他心心念念很多年的凱德集團，成為覆蓋整個亞洲的龐大地產和零售旗艦。

  讓泰華的業務真正邁上一個更大的台階。

  這時候徐良腦海里突然竄出一句詩：讓暴風雨來的更猛烈些吧！

  （還有更新耶）