第1121章 房地產基金

  第1121章 房地產基金

  

  龍生龍鳳生鳳，老鼠的兒子會打洞。

  從此小李便走上了他父親老李的道路。

  各種囤積居奇，低買高拋，數碼港一役就是最好的證明，還獲得了小超人的稱號。

  當然，這是別人抬舉他。

  一分錢沒花拿到了大量地皮，不搞科技園，跑去找他爸鐵桿合作夥伴滙豐拿了1000億港幣貸款，蛇吞象收購了港島電訊。

  這些貸款全部沒有抵押手續，相當於刷的臉卡，什麼自立門戶，不依靠父親都是糊弄人的。

  盈科和電訊合併重組後的8號仔，巔峰時期曾接近6000億市值，如今市值已蒸發了90%，套牢的股民欲哭無淚，他自己的千億貸款也沒還上。

  相當於捅了個大簍子，最後還是老頭子幫忙擦屁股。

  據說，當時為了湊夠收購電訊的資金，這傢伙把企鵝那20%股權以1260萬美元的價格賣掉了。

  當然，這一世拿到這部分股權的是徐良。

  這時，徐良也看到了李則凱。

  以及他周邊的那些名媛們。

  好傢夥！

  怪不得看著有點眼熟，原來是前世看過她們和冠希哥出演的流行劇，狛枝還穿個警服……

  說實話，這些港圈名媛大多身材都很一般。

  李則凱連忙走了過來。

  人家是自家老爹都要尊敬的大佬。

  給他三個膽也不敢得罪。

  「徐先生，您來香江了？」

  「剛來沒多久，你這是……」

  徐良目光從眾人身上掃了一眼。

  「他們都是我朋友，一起過來吃飯。」

  徐良微微頷首，「代我向你父親問好。」

  「好的。」

  拍了拍他的肩膀後，徐良朝二樓走去。

  許加印連忙跟上。

  等兩人的背影徹底消失後。

  「這姓徐的也太囂張了吧，完全沒把我們看在眼裡。」

  謝婷婷慍怒道。

  「我要是身家超過500億美元，福布斯第二首富，我比他還囂張。」何超儀滿臉羨慕。

  李則凱目光閃爍。

  徐良身邊那個人他不認識，但從氣質來看，一定是商界人士。

  兩人來這裡，多半是談生意。

  值得金凱撒親自出面的生意必定不凡。

  心裡的好奇一瞬間涌了上來。

  有心跟上去聽個究竟，但聽到周圍這些狐朋狗友們的聲音，心裡嘆了口氣。

  人太多了。

  跟過去也是自討沒趣。

  「我們走吧。」

  ——

  上樓坐下後。

  點了一些早茶餐點，兩人邊吃邊聊。

  「徐總，還是您面子大。

  這些香江豪門子弟眼睛都長在腦袋上，拿鼻孔眼看人。

  我幾次來香江沒少受他們的氣。

  結果在您面前，這些傢伙乖的跟孫子似的。」

  徐良笑了笑，沒說話。

  看他對這些不感興趣，許加印話鋒一轉。

  「徐總，您是聰明人。

  在您面前我也不敢玩什麼花花腸子。

  這次請您過來，主要是募資的。

  現在恆太發展到了一個關鍵時期，我們急需一大筆資金在上市前做大規模。

  如果漢華肯投資我們一筆，一兩年之內必有回報。」

  徐良：「房地產行業是漢華風投基金的重點投資領域，你完全可以去找他們。」

  許加印臉上露出了一絲尷尬。

  「我去找過，但被拒絕了。」

  一個電話就能印證的事，他也沒敢撒謊。

  「哦，為什麼？」

  「他們說恆太的負債比太高。」

  徐良心下瞭然。

  雖然國內的地產行業是他規劃的，漢華旗下風投基金的重點投資領域，但卻沒要求投資什麼項目。

  具體哪家企業能投，哪家不能投，是各支風投基金負責人的事。

  很顯然，恆太被拒絕了。

  「你想要多少資金？」徐良問道。

  「不多，4億美元就夠了。」

  許加印看了徐良一眼，心中惴惴不安，這對於漢華來說，應該不算什麼。

  徐良：「除了漢華，你還聯繫過其它機構嗎？」

  「聯繫過。淡馬錫、美林、德意志銀行，雙方談過幾輪，但他們要的太多了。

  我還是想找那種真正的戰略合作夥伴，而不是短期投機資本。」

  看著徐良平靜的表情。

  許加印一咬牙，伸出大拇指和食指，比了一個手勢。

  「八億美金估值，投四億美金進來，恆太三分之一的股份就是您的。」

  「恆太的資產負債表和財務報表，以及運營資料都帶著嗎？」

  「帶著。」

  許加印連忙從隨身的公文包里拿出一迭文件遞了過來。

  「徐先生，這些是恆太去年的運營資料和財務報表。」

  徐良接過來簡單翻了翻。

  「回去我先看一下，三天內給你電話。」

  「好的，好的。」

  許加印連忙答應下來。

  三天的時間也不長，他等得了。

  「對了，徐總。這是淡馬錫他們給恆太開的條件，您有興趣的話可以帶回去一併看一下。」

  徐良看在眼裡微笑道。

  「許先生是個聰明人。」

  拿出三家投資機構的條件，示之以誠。

  確實能爭取極佳的印象分，提高談判的成功率。

  當然，許加印還有另一層意思。

  這是我的底線。

  你們要是太過分，我就選別人。

  「您過獎，在您面前我只是末學後進，以後還希望您能多多提攜。」

  徐良笑了笑，看著走過來的服務員。

  「菜來了，先吃飯。」

  「對對，吃飯。」

  ——

  「投資4億美金，占股三分之一，12億美金投後估值。

  從恆太的提供的資料來看還是能投的。

  就是負債比太高了，都接近86%了。

  一旦碰到房地產回調，恆太很大概率資不抵債。」

  香江漢華國際中心頂層，董事長辦公室里，孫振平不停翻看手中的文件道。

  「所以你的意思是不投？」

  「不，我覺得完全可以嘗試一把。

  現在內地雖有有政策調控，但城市化進程遠沒有結束，房地產的紅利至少還可以吃十年。」

  孫振平道。

  徐良沒有答話，他端著茶杯，站在落地窗前，眺望著港島中環壯觀而又美麗的天際線，再聯想那一處處狹小的籠屋，這就是港島的真實社會折迭。

  徐良忽然道：「全華夏香江的房地產應該是最高的。」

  「中環這邊房價一平尺已經突破10萬港幣，新界那邊也突破2萬，內地京城和魔都一線核心地段的房價才跟新界持平。」孫振平道。

  徐良緩緩點頭。

  「再過十年，內地的房價大概就跟今天的香江差不多了。」

  孫振平張了張嘴，最後還是沒開口。

  房價跟經濟發展水平息息相關。

  他不認為十年後的內地能比得上香江，二十年，甚至三十年還差不多。

  徐良沒繼續這個問題，走到沙發旁坐下來。

  「三家機構開給恆太的條款你看完了吧？」

  「看完了，一如既往的黑。」

  在徐良旁邊的沙發上坐了下來，孫振平放下文件後道。

  「除發行的優先股要求恆太支付每年5%的股息外，還涉及對賭。

  恆太若在2008年之前上市，投資者按照上市發行價計算的最低回報率為30%；此後每推遲半年上市，最低回報率提高10%。

  倘若達不到上述最低回報率，恆太的大股東許加印需要向投資者轉讓一定數目的恆太股權，以確保投資者獲得最低回報。

  我們如果投資恆太，最低回報率設置可以定低一點，或者取消派發股息要求。

  我想，許加印之所以把淡馬錫他們三家的條件告訴我們，所圖的就是希望我們能開出更好的條件。」

  徐良微微頷首，投資機構不是開善堂的。

  通過他們給許加印開出的這些條款，就能管中窺豹，哪怕是一家准上市公司，沒有話語權的話，還是要讓資本宰割。

  「你看第二條沒有？」徐良問道。

  「看了，三家機構承諾可以提供一筆5億美金的結構擔保貸款融資，供恆太上市前突擊業績。

  但其中1/3的貸款需於上市後立即歸還，剩餘貸款在上市後15個月內還清。

  利息或者叫回報率也是真的黑。

  19%，完全是高利貸。

  不過只要恆太能順利上市，市值較眼下翻個幾倍，那麼對於所有人來說，都是大賺。」

  徐良點了點頭：「四億加五億，就是九億美金，對我們來說也不算小數目。

  不過這麼多錢砸在恆太身上，從回報率上講，你覺得值嗎？」

  孫振平凝眉思索片刻。

  「徐總，漢華現在不缺資金，缺的反而是項目。

  恆太算不上S級，但B+級還是夠的。

  而且恆太是地產公司，有實打實的資產支撐。

  即便碰到房地產回調，恆太破產了，他剩下的資產也足以讓我們收回大部分投資。

  從風險上講，他比網際網路公司更小。」

  頓了一下。

  「徐總，能不能把恆太的項目交給香江辦公室？」

  「為什麼？」

  「我想拓展一下香江辦公室的業務。」

  漢華旗下各大辦公室基本都包含風投、私募股權、對沖三大業務。

  位於亞洲的漢華各大辦公室還包含投行業務。

  但香江太小了，因為港股的關係，私募股權和對沖發展的不錯，但風投很難拿到什麼好項目。

  恆太的案子雖然不算頂尖，但也不錯了。

  不過徐良很快就發現自己猜錯了。

  「我打算在香江辦公室旗下成立一支『房地產機會基金』。」

  徐良一愣。

  漢華旗下曾經成立過房地產基金，但後來又裁撤了。

  孫振平心中有些忐忑。

  他也是沒辦法。

  在香江這地方，風投基本沒什麼業務。

  但凡有點好項目都被隔壁鵬城辦公室搶去了。

  所以，他只能換條賽道。

  「你要學黑石？」

  黑石是全世界最大的獨立另類資產管理機構，也提供FA金融諮詢服務。

  他們的另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金母基金、優先債務基金、自營對沖基金和封閉式共同基金等等。

  但他們最為核心的就兩大業務，私募股權和房地產，這兩類基金也是募集規模最大的。

  黑石目前資管規模已接近千億美金。

  孫振平點了點頭。

  「香江現在的經濟主要以金融業、房地產為主。

  不管是長江、新世界、恒基都是內地主流的房地產開發商。

  香江辦公室可以跟他們合作，聯合開發內地的房地產項目。」

  徐良目錄思索。

  之前讓漢華放棄房地產基金，是他打算自營房地產公司。

  現在漢華改革管理體制，由之前的總部負責制，改成了總部監督，各子公司負責制。

  簡單來說。

  你吃肉還是喝湯，全看自己本事。

  孫振平，或者說整個香江辦公室打算吃肉，他這個大老闆也沒有阻攔的道理。

  「你想做就做吧，不過選項目的時候要謹慎點。」

  「是，謝謝徐總。」

  孫振平高興道。

  香江辦公室發展的瓶頸總算是打開了。

  「你先別高興的太早。什麼事情有一就有二，香江辦公室可以成立房地產基金，京城、魔都和鵬城辦公室也肯定不會閒著。

  競爭可以，但不准惡意壓價，便宜了外人。」

  「您放心，內地房地產市場足夠大，足以容納的下整個漢華。」

  徐良點了點頭。

  「對了，既然你打算房地產基金，為什麼還要恆太？」

  「香江房地產公司一個項目的開發周期太長了，我們需要恆太這種大膽進去的合作方。」

  「小心點，別玩砸了。」

  「您放心，我肯定小心。另外，募資方面，我想募集全華夏幣基金。」

  徐良：「為什麼？」

  「前段時間中投掛牌了，傳聞會放出一部分資金給國內優質投資機構，我想去爭取一下。」

  「中投啊？」

  徐良眼裡多了一抹回憶。

  作為華夏第一支主權財富基金。

  中投第一單便投給了黑石，30億美金購入約10%股份，鎖定期四年，不獲得董事席位，不享有投票權。

  接著就是次貸危機。

  一年多時間，這筆投資虧損了25億美金，被網民指著鼻子罵。

  等了七年，中投中間又補了幾億美元的倉，才算是攤薄了持股成本，勉強解套。

  這期間，黑石几位大老闆、創始股東套現了幾十億美金，賺的盆滿缽滿。

  同時黑石還爆出了一系列醜聞，比如中投注入的30億美金以及IPO募集的大部分資金，被用來購買合伙人手中的業務。

  公司出現大股東和管理層藉助IPO進行利益輸送和轉移的痕跡。

  這就和前段時間，漢華用新募集的S基金購買漢華、紅岩旗下崑崙科技、曼聯的股權一個道理。

  只不過漢華可沒有公眾股東，他可沒有侵占小股東利益。

  這個單子是誰穿針引線的呢？

  姓梁，港島財爺，還娶了個明星運動員老婆。

  梁財神從公職退下來後上任黑石大中華區主席，乾的第一件事是推動中投入股黑石。

  30億美金敲定只用了3周，絕對對得起黑石開給他的薪水、獎金。

  有了中投庇護，黑石進入中國市場順風順水，買入魔都商務寫字樓、打造壽&光物流園、設立內地華夏幣基金、聯手新希望收購澳大利亞最大養雞場等等

  金融危機最嚴重的三年，黑石到處都在虧損，只有華夏市場投資的業務無比給力，獲得了將近100%的業績回報。

  想到這些，徐良瞬間覺得孫振平的注意太棒了。

  「你跟中投溝通過嗎？」

  看大老闆來了興趣，孫振平連忙道。

  「目前還沒有。

  不過，與其讓外資把錢賺走，不如讓我們自己的主權財富基金賺錢。

  其次，我們也可以加深一下與衙門的關係。

  最後，提升資管規模，賺到的錢，我們也有一小部分。」

  徐良頗為欣賞的看了孫振平一眼，說：「你的建議很好，以後有好想法，可以多多提出來。」

  孫振平笑著點了點頭。

  （還有更新耶）