第1091章 地產零售

  第1091章 地產+零售

  第二天。

  「徐總，這是西武集團被收購後，西武企業債的價格漲跌情況。」

  徐良接了過來。

  在他被收購前，一萬日元面值的西武企業債已經虧掉了80%的價格。

  收購的消息傳出後，可以看到一條非常明顯的上漲曲線。

  價格比之前翻了近一倍。

  「瑞惠出手了嗎？」

  「目前還沒有，看樣子目前的價額還沒達到他們的心理預期。」

  

  徐良放下資料，略作沉吟。

  「讓老夏多關注一下西武的企業債，把它也加入『祝融計劃』。」

  「是。」

  所謂的『祝融計劃』，就是雷曼倒閉，金融危機徹底爆發後，企業債抄底計劃。

  類似的還有『共工計劃』，也就是目前正在執行的收購以美國次債為基礎的CDS債券投保計劃。

  「陸覺在線上了嗎？」

  「在。」

  「打開吧。」

  李金玲連忙打開辦公室對面牆壁中央的屏幕。

  時間不長，泰華集團CEO陸覺的形象出現在裡面。

  「徐總。」

  「老陸，給你發過去的資料看了嗎？」

  「看了，目前已經讓策略部和設計部組織了一個工作組去了東瀛。」

  「我之所以收購西武集團，有一半的原因是為了泰華。」

  「徐總對泰華的關懷，包括我在內，泰華所有高層和員工都銘感五內。」

  「漂亮話就不用說了，關鍵是把事干好。尤其是長崎西武百貨試點改革，你們要謹慎小心，寧願慢一點，也要把第一仗給我打好。」

  「您放心，我們一定謹慎。」

  徐良微微頷首。

  「謹慎小心之餘，也不用太擔心。百貨已經落伍了，以後購物中心才是主流。你們可以用國內購物中心的格局當模板，結合東瀛的實際情況做設計。」

  「是。」

  「我也給你個保證，如果這次做得好。崇光·西武百貨在全球的42家直營店，超過300萬平米的營業面積，會全部交給泰華。」

  陸覺心中興奮起來。

  拿到徐良的消息後，他也研究過崇光·西武百貨，作為東瀛的老牌百貨商，雖然運營模式已經落後於時代。

  但它們基本都位於東瀛城市核心地段，尤其是西武百貨，面積普遍巨大。

  重新設計一下，好好改改，重新招商後就是一家優質購物中心。

  尤其崇光·西武百貨不只是東瀛，海外還涉及灣灣、馬來西亞在內的整個大中華區。

  很契合泰華的業務。

  看著他高興的樣子徐良笑著繼續道：「但，泰華要把酒店業務剝離出來。」

  陸覺笑容一滯。

  好東西誰都喜歡，但要是把吃下肚子裡的東西再掏出來，可就不是那麼令人高興了。

  「泰華未來的核心業務很清晰，就兩個：地產和零售。

  商業地產是平台，服裝、兒童樂園、小百貨和超市是平台上的商品，兩者相輔相成，形成一個可以彼此依靠的矩陣。

  地產和零售之外的酒店肯定要剝離。」

  陸覺連忙道：「徐總，我認同您的戰略，同意剝離酒店業務。不過西武集團旗下的無印良品和吉野家能不能賣給泰華？

  他們符合您為泰華定下的『地產和零售』戰略。」

  「不行。無印良品和吉野家路子已經走歪了，糾正起來代價太大，我準備持有幾年就賣掉。沒想一直持有。」

  「路子走歪？可是他們在國內發展的很好啊。

  吉野家更是一度成為跟肯德基、麥當勞並稱的三大洋快餐之一。」

  「這就是問題。

  無印良品和吉野家在東瀛的定位是平價。

  但到了華夏後卻成了輕奢。

  尤其吉野家，一碗預製菜性質的牛肉飯賣價三四十華夏幣。

  這麼多錢，完全可以在中式快餐店吃到三個葷菜。

  性價比差太多了。

  如果沒有華夏國內同類企業競爭也就罷了，但現在中式快餐連鎖品牌『真功夫』『鄉村基』等都在迅速發展。

  他們會不斷擠壓吉野家的市場。

  現在，吉野家還能憑藉海外濾鏡賺到錢，但時間長了，食客就會自己用腳投票。

  無印良品也是一樣的道理。

  所以我不看好它們的長線。」

  徐良收購這兩家公司的戰略很清晰，就是持有五六年時間然後出手賣掉。

  「徐總，我們收購過來，可以調整它們的定價。」

  「代價太大了，與其費這些事，還不如自己成立新品牌。不過我更希望你們能打理好現在的業務。」

  無印良品還好，基本都是直營。

  但吉野家在華夏是代理商。

  你想自己做，中間就要牽涉到違約賠償問題。

  而且，吉野家上世紀九十年代進入華夏發展到現在，已經形成了根深蒂固的品牌認知。

  再重新調整產品定位，將涉及到品牌建設、採購渠道等一系列變化。

  這可是個高難度的活。

  弄不好，就是個四不像的下場，還不如從頭開始，一張白紙好作畫。

  徐良：「而且無印良品跟泰華精品百貨的業務是重合的，與其謀求無印良品，還不如做好泰華精品百貨。」

  「是，我明白了。」

  「泰華精品百貨線下店現在有多少家了？」

  「目前有514家。」

  「暫緩線下店面的擴張，著重發展線上業務。同時擴張線上的產品序列，你不是羨慕無印良品嗎，你就好好研究一下無印良品的產品哲學。

  收購就沒必要了。」

  聽他這麼說，陸覺也沒再糾纏。

  「老陸，現在泰華的業務已經很清晰了，總計分為三大板塊。

  第一，商業購物中心，以及附加的零售板塊。

  第二，地產中介為窗口，附加的居住房地產，包括住宅小區和公寓板塊。

  第三，就是寫字樓、會議中心等物業。

  作為純出租物業，很難產生衍生的產業鏈，所以除了關鍵的一二線城市，不用過多去開發寫字樓。」

  「明白。」

  「現在客隆超市和富華地產的市值多少了？」

  「客隆超市1077億港幣，富華地產1128億港幣。」

  「客隆的市值低了。」

  客隆超市整合了華潤萬家和農工商後，營收已經過千億港幣，主營行業淨利潤接近120億港幣，按照零售行業比較盛行的10倍市盈率估值，也應該有1200億港幣左右。

  陸覺：「可能跟我們現在的耗損率過高有關係。」

  超市運營是允許有耗損的，大部分都在8%左右。做的最好的就是大潤發，能壓縮到3%，甚至更低。

  更少的耗損意味著更高的利潤。

  這也是大潤發能後來居上的原因。

  可惜大潤發戰勝了國內所有對手，卻輸給了時代。

  最後被阿里給收購了。

  「客隆的耗損很高嗎？」

  「目前在9.4%。」

  「原因呢？」

  「主要有兩個方面的原因，第一，農工商、華潤萬家的供應鏈還沒完成整合；

  第二，客隆超市擴張的太快，我們的主要精力都放在擴店上，內部管理雖然一直在做，但新人太多，培訓沒能跟上。」「既然你們知道原因，那就好好解決。我也不要求太高，一年內把耗損降低兩個百分點，你告訴馬家梁，他要是做不到，就可以直接退休了。」

  「是。」

  「公司現在的商業寫字樓出租面積有多少？」

  「375.24萬平米，承租率7成以上，價格約為140元/平米/月。年營收在48億華夏幣左右。

  不過今年公司還有幾個商業綜合體建成。

  屆時泰華的寫字樓出租總面積將突破420萬平米，營收也將突破70億華夏幣。」

  徐良點了點頭，「準備一下，把集團的寫字樓業務剝離出來，成立一家子公司上市吧。」

  「徐總，什麼時候？」

  「現在開始準備，爭取在農曆新年的時候，在香江和新加坡兩地上市。」

  「會不會太著急了？」

  「再晚點，上市機會就錯過了。」

  明年四五月份，次貸危機就就會出現苗頭，全球資本對房地產的投資都會變得謹慎。

  「我明白了。」

  「拿出25%的股份去融資，融到的錢先留在帳上，等我的吩咐。

  還有，從明年開始，富華地產暫緩拿地，著力消化已有的項目，降低公司的負債率。」

  陸覺也是地產行業的老兵，瞬間回過味來。

  神色變得嚴肅。

  「徐總，您判斷房地產將進入新一輪調整期？」

  房地產有周期，是整個行業都知道的事。

  「不錯。」

  「那我們是不是也放緩泰華的拿地節奏？」

  「不用。泰華不同於富華。適合建房子的地方有很多。

  但適合建設商業綜合體或者購物中心的地塊基本都有數，別人拿去了，我們再想買回來，未必還有機會。

  所以，面對一些區位優勢極佳的商業地塊，該拿還是要拿。」

  「好的。」

  「這次整合崇光·西武百貨，對泰華也是一個機會，公司的服裝、零售、兒童樂園業務也可以趁機發展過去。

  但切記拿來主義，所有的業務都要做到本地化。

  東瀛人在華夏市場犯的錯誤，我們不能再犯。」

  「您放心，我一定主抓崇光·西武百貨在改制。不過改革後的購物中心還是以『西武』命名，還是以泰華命名？」

  「西武吧，畢竟是發展了半個多世紀的老品牌了，在東瀛的商譽遠不是泰華能比。」

  「這下子我們就有泰華、西武、客隆三個購物中心品牌了。」陸覺笑道。

  徐良笑了笑，「品牌是死的，人是活的，因地制宜才是長久之道。

  還有一件事，崇光·西武的百貨店有不少建成年代太長，管線設備老化的很嚴重。

  還有很多難以修復的設計缺陷。

  如果有必要，可以直接推倒重建。」

  「明白，如果重建的話，我們可以收購周圍的地塊，擴大整個項目嗎？」

  「當然。我只給你一個發展戰略，具體怎麼實施是你的事。

  不過你想擴大也要看地方。

  一些缺乏發展潛力的城市，不要大動干戈。」

  「好的。」

  兩人又聊了許久，知道快中午了才切斷了視頻。

  吃過午飯，下午剛準備跟孩子玩一會，李金玲又來了。

  「徐總，李佳成邀請您吃晚餐。」

  「李佳成？」

  「多半是為了網科的事？」

  徐良點了點頭，「你跟對方約個時間，晚上我們去。」

  「是。」

  叮鈴鈴……

  手機鈴聲響了起來。

  看了眼來電顯示，按下了接聽鍵。

  「老婆。」

  姜曉陽冷哼一聲，「現在嘴甜了。」

  「呵呵，這可不是嘴甜，這是發自肺腑的愛情。」

  「信你才怪。……這次打電話過來，主要有件事想跟你商量。」

  「你說。」

  「我這邊接到了一個併購大單。」

  「能讓你給我打電話，看來這單子確實不小。」徐良笑道。

  「這單子是關於德農的，中化集團希望以270億華夏幣的價格全資收購德農。」

  「德農？」

  徐良有些意外。

  「是，你旗下那個劉強西乾的很出色。現在的德農不僅是國內最大的鉀肥企業之一，還是全國最大的農資分銷商，最大的農藥生產商，最大的種子生產和分銷商。

  雖然還沒上市，但發展速度非常快。

  給中化帶來了很大的壓力。

  他們希望收購德農，鞏固自己在全國農資領域的地位。」

  劉強西的能力，徐良當然清楚。

  自從收購紅太陽後，他並沒有停下併購的腳步。

  憑藉著出售屯河農業、屯河牧業、屯河糖業等公司的收益，再加上徐良的投資。

  上百億華夏幣的資本，德農發起了大大小小的併購有十三起。

  換成一般人，這麼多併購下來，恐怕公司早就一團糟了。

  劉強西硬是憑藉超人的精力和精湛的管理能力，讓這頭迅速膨脹的農資巨頭始終穩定的向前發展。

  一舉把德農農資連鎖點發展成了雄霸華東、華北和華南三大區域的農資零售巨頭。

  沒想到現在連國字頭的『中化』都感覺到壓力了。

  「220億華夏幣的價格低了，而且我不缺錢，如果沒有我感興趣的資產，德農不會出售。」

  雖然德農在劉強西的領導下發展的很快，但對他來說，德農在他的布局中只是二線企業，不是漢華、鴻蒙、康華、泰華、Facebook，這些核心公司。

  只要價格合適，他不介意賣掉。

  「你真想賣？」

  「這就要看對方出什麼價了。」

  「如果你真打算出售的話，最好發一份德農的資產負債表給我。」

  「等等吧，等九月份結束了，我給你發一份德農三季度的資產負債表。」

  劉強西給他發資產負債表是按季度給。

  這也是大多數公司統計財務數據的常態。

  姜曉陽答應一聲。

  兩人又聊了兩句後，徐良掛斷了電話。

  一直以來都是他打別人旗下資產的注意，偶爾有別人打他的主意，也是以融資居多，大額併購幾乎沒有。

  現在突然跳出一個中化，到是讓他意外的很。

  按下桌上的電話。

  「李姐，儘快準備一份中化的資料給我。」

  「是華夏中化集團嗎？」

  「嗯。」

  「好的。」

  (本章完)

  （還有更新耶）