第219章 資本遊魂

  第219章 資本遊魂

  「在我看來他們商業模式中最重要的環節是企業自身『商譽價值』。」

  不過片刻交談謝景行重新掌握主動權，氣定神閒給出答案。

  俞念抿了抿豐滿紅唇補充道：「商譽價值和他們過去幾十年的成功經驗相輔相成，你必須清楚認知到他們的專業性。」

  「我很清楚，同時我對我個人的專業性具備清醒認知，此時此刻這個世界上沒有人比我更擅長資本運作！」

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  謝景行張狂到極點，但這是他僅有的優勢，想取得競爭勝利不得不把優勢利用到極致。

  金融槓桿誰都會玩，關鍵在於撬動槓桿一時爽，事後還債火葬場。

  許老闆那種房地產土鱉走火入魔用頭硬抗百倍槓桿，結果就是進去唱鐵窗淚。

  普洛斯作為專業資本玩家肯定不能效仿，他們在國內利用現有金融體系下的『REITs』信託基金自有一套成熟運作模式。

  先自掏腰包出錢建物流園區，建完轉給旗下物業管理部門。接著從私募市場發起股權基金引入外部資金，將物流園區和物業管理營收資產打包收購；最後由私募股權基金髮行REITs產品。

  國內本土一眾同行無法模仿這套玩法的難點在於中間環節——私募股權基金。

  普洛斯擁有強大的物流園區開發團隊，第三方企業客戶認可這塊招牌，他們能做到邊建園區邊招租，堪比住宅房地產預售制。

  等到園區建設完成招租也完成六七層，資本市場看到回報前景，啟動前端私募股權基金對其進行收購自然輕而易舉。

  完成這一環節，普洛斯收回前期投入的大筆現金流繼續發開物流園區。

  私募股權基金則持有園區、物業管理資產運作一段時間，當營收回報率成熟各項指標符合國內嚴苛的『REITs』基金標準。

  把資產長期經營收益權以發行『REITs』產品的方式賣到二級市場償還槓桿債務，套取大筆現金轉過頭繼續收購普洛斯建設的物流園區。

  簡而言之，普洛斯通過兩層資本運作，提前兌現了常規經營十年乃至二十年才能回收成本、盈利，把資金占用成本壓力與風險轉嫁給私募股權基金和『REITs』產品的投資人。

  通常一個項目從拿地開發園區到發行『REITs』產品投資人開開心心躺著等收租，整套流程周期壓縮至兩年左右。

  他們有亞馬遜、唯品會、大潤發眾多高粘性大客戶，倉庫租約一簽就是十來年長期合同。

  私募股權基金對「普洛斯出品必屬精品」的商譽價值買帳，願意從中承擔絕大部分風險，國內同行們卻不行。

  要麼倉儲網絡偏居一隅無法布局全國客戶只租短期，要麼沒有開發管理經驗一個園區建三五年搞不定。

  用腳投票都知道投誰，越是如此整個市場越是深陷馬太效應無法自拔，普洛斯良性循環撬動槓桿狂飆突進贏家通吃，同行們吭哧吭哧跟在後面追永遠無法得到資本市場認可撬動金融槓桿。

  所以謝景行認為普洛斯最大優勢是商譽價值，他們愣是把重資產行業玩出了輕資產運營的既視感，最變態的是私募股權基金由其內部發起引入外部投資者。

  最終發行『REITs』產品，物流園區資產實際上還掌控在他們手中。

  俞念之所以說成功經驗與商譽價值相輔相成便是如此，資產總得需要人打理，不交給普洛斯給誰，人家的的確確能幫各環節投資人利益最大化。

  「我可以模仿他們的模式，只需要在中間環節做出改變，發揮我的個人優勢。」

  咖啡散去熱氣變涼，謝景行咽下些許微苦，闡述他解決後端槓桿償還的方案。

  俞念插著手思考全套商業模式問：「私募股權基金？」

  「沒錯，他們的邏輯是利用優質商譽及成熟開發經驗，吸納大量外部資本入局轉嫁成本。」

  謝景行摁壓眉心：「而我個人或者說雲河物流自行承擔這部分壓力，繞開私募股權環節，直接進入後端『REITs』產品發行階段。」

  「雲河物流一個項目周期要幾年？」俞念挑重點問。

  「沒具體估算過，現有『REITs』產品監管標準不變，大概5—8年左右。」

  謝景行略作停頓：「要是能推動金融監管儘早放寬『REITs』市場准入標準，五年時間可以期待。」

  「一個項目五年成本占用期，你有多少錢來兜底？」俞念喪氣的抓了抓頭髮。

  謝景行的意圖非常簡單，把他去年利用50倍槓桿開發的雲南春城倉儲中心項目當做樣板，完全憑藉自有資金兜底長達五年的成本周期。

  直到物流倉儲中心盈利達標，進入發行『REITs』環節回籠資金償還槓桿債務。

  以資金量彌補和普洛斯之間的差距，假如後者以2億資金2年周期的成本發開項目，那他就以10億資金5年周期的成本同時開發兩個項目。

  ——簡稱，力大磚飛暴力破局。

  拋開現金流不談，如此剛健樸實的狂野路子還真具備可行性，問題是拋不開！

  「這是一個好問題，我從兩個方面回答你。」

  謝景行點頭誇讚，慢悠悠解釋道：「第一，最大化釋放槓桿，50倍還不夠。國內地產上漲趨勢明顯，百倍槓桿三五年時間內不會出問題。」

  「第二，我也有我的個人商譽，從去年六月份至今一年整，我通過金融投資至少賺到40億美元淨利潤。」

  他認真問道：「毋庸置疑的強大造血能力對嗎？」

  「坦誠說，如果後續五年你能持續保持這種質量的造血能力且地產市場不崩盤，我認為雲河物流進軍物流地產行業可行。」

  俞念做了個下壓手勢示意，遺憾的繼續說：「我個人相信你的能力和市場判斷，但我們都知道風險投資無法擺脫主觀判斷，你要說服其他投資人。」

  「柳青幫我約了中投、中交的領導，我需要你幫我約你們集團領導，最好算上華潤和中信。」謝景行早有準備把計劃全盤脫出。

  中投和中信是部級央企，能夠提供直接資金支持與前端金融槓桿資源；招商局集團有港口物流，華潤是地產倉儲物流；中交地方資源深厚對應園區開發建設。

  這些企業互相之間關係說不上和諧，因此儘可能備份增加選擇性，有棗沒棗打一桿子，最終能拿下幾個事在人為。

  俞念略作思索：「以雲河物流啟動新型生鮮零售超市項目為主。」

  「沒問題，其實物流地產業務在我看來，更像是雲河必要引入國資股東後的某種嘗試，並不是我追求大而全。」

  費盡唇舌好不容易說服大姨子，謝景行切換態度開始懷柔。

  俞念白了他一眼：「無論如何，即便成功引入國資，伱短時間內也不用奢望能換取太大支持。」

  「當然，我的自我認知向來還算不錯。」謝景行滿臉乖巧懂事架勢。

  就現如今雲河物流的體量，去找中投此類龐然大物說我要干翻普洛斯壟斷物流地產市場，多少沾點腦殘行為。

  不如用新興生鮮零售超市當由頭，先把他們拉上船，後續做出一定成績再談其他來的實際些，不驕不躁徐徐圖之。

  俞念放緩語氣：「給我一個大致融資預期。」

  「註冊增發10%—15%股份，融資50億—80億元，大差不差這個區間。」謝景行臉不紅心不跳咔吧著眼睛。

  俞念頗為詫異驚奇道：「你這是按照多少倍PE計算的估值？」

  「30倍，行價！」謝景行脫口而出。

  俞念氣不打一處來：「你別跟我來這套，雲河物流核心業務明明是綜合物流服務，哪來的30PE？」

  「那是半年前，現在我們打通農業+網際網路閉環，供應鏈商務和物流地產業務增長強勁，30倍PE非常良心。」

  謝景行腆著臉半真半假叫囂，俞念一時間還真不好意思跟他較真。

  物流運輸是個很廣義的概念，為第三方企業客戶提供專業化倉儲運輸配送的綜合物流企業賺點辛苦錢，在資本市場不太吃香。

  其次順豐、三通一達為首的網絡物流運輸企業面向社會大眾個人散客，得益於乘網際網路時代電商風口，資本市場給的估值很高。

  但也僅僅是這幾年，過幾年市場份額增長速度下降，本質跟綜合物流沒區別。

  供應鏈商務物流已經切入大宗商品貿易領域了，比如雲河物流通過雲山集團的路子，幫客戶從國外代購大宗農產品甚至能源礦石送貨上門。

  這塊業務不是一般企業能玩得轉水很深，資本市場給估值偏向看具體標的，10到50倍估值皆有可能。

  至於物流地產企業安穩收租估值整體偏高，一般是養老基金等穩健型大型金融投資機構心頭好。

  謝景行要是連這點估值好處都占不到，何必串聯整套農業+網際網路生態閉環。專注投資眾所周知的網際網路項目，站在台前享受大眾追捧順便輕輕鬆鬆把錢賺了多少。

  俞念見他愈發自鳴得意，忽然想到什麼說：「我記得年初雲河物流接受過京東一輪融資。」

  「……戰略合作，我置換了京東的股份。」謝景行不自覺咬緊後槽牙。

  俞念嘴角翹起弧度，饒有興致誇獎道：「是嗎，京東上市表現一路飄紅，你肯定賺了不少吧？」

  「戰略合作，賺多賺少不重要，京東是為數不多自建倉儲物流體系的企業！」謝景行強行找補。

  「這也沒錯，他們通過公司上市融資，減輕自建倉儲物流資金占用成本，和你的打法異曲同工。」

  俞念笑靨如花大眼睛閃著崇拜化身小迷妹豎起大拇指：「謝總戰略眼光委實長遠，真是令人敬佩！」

  「呵呵，我遲早從劉強東手裡賺回來，我很看好他。」

  謝景行倒驢不倒架死撐臉面，胸口老血積鬱翻湧端起見底的咖啡杯往嘴裡灌強壓，不小心差點被嗆死連連咳嗽。

  年初因為種種利益置換京東戰略入股雲河物流的估值僅240億，算下來他不能說虧掉褲衩，只能說虧的籃子都滴血。

  跑通農業生態閉環的雲河物流天然全能，有潛力覆蓋除網絡運輸之外全部物流領域。

  要知道國內物流市場總體規模10萬億級別，想想長期投資回報率預期，京東有可能成為他職業生涯中最大虧損案例。

  謝景行氣急敗壞暗罵張旭豪爾母婢，要不是這貨非要作死他便不會全盤接手新大餓，不全盤接手新大餓就不會後續的連鎖反應。

  「我相信你了。」

  俞念眉眼彎彎觀察他狼狽咳嗽的樣子，沒頭沒腦冒出一句話。

  謝景行愣了愣：「什麼？」

  「相信你只是順勢而為，所以你的最初規劃是什麼？」

  俞念不等回應，自行推測道：「你沒有投資投成實控人的準備，原本打算由張旭豪團隊站在台前實控餓了麼，雲山集團自持農業生產、運輸兩個環節。」

  「利用網際網路初創企業股權結構分散化的特性，通過資本持有餓了麼股權連接農業+網際網路生態閉環。這樣的實現方式雲山集團能夠規避壟斷監管，也就不需要大量引入國資股東了。」

  她幽幽吐出口氣肯定的說：「你真的認可騰訊那套開放共生投資戰略。」

  「不然呢？沒有人能夠壟斷所有，強如洛克菲勒、摩根一樣被肢解拆分。但資本可以串聯所有，他們仍然如同遊魂徘徊在美國上空，無處不在。」謝景行豎起手指繞著圈。

  俞念不置可否：「既然引入國資股東已成定局，順勢嘗試物流地產領域未嘗不可，我會儘量幫忙。」

  「我該怎麼感謝你？」謝景行痛痛快快頷首致謝。

  俞念陷入沉默，片刻後鄭重問道：「你到底想做什麼？」

  「我沒聽懂。」

  「我是說，你的理想，你的自我價值，促使你毫不懈怠時刻保持前進的動力來源是什麼？別用睡明星賺大錢之類的爛俗理由敷衍我，這個世界上貌似已經沒什麼你無法滿足的物質欲望了。」

  「……這重要嗎？」謝景行皺起眉頭。

  「非常重要！在我淺薄有限的人生認知里，你天資卓絕，我無比確信。」

  俞念胸脯起伏盡顯波瀾，目光複雜用一種難以言喻的表情注視著他：「但人們說天才和瘋子只有一線之隔，我看不透你想引領世界還是毀滅世界。」

  「這個話題太宏大了，我沒考慮過，至少當下我只是覺得不能浪費……你所謂的卓絕天資，也許以後我會認真思考。」謝景行茫然地撓了撓後腦勺。

  「那就等你想清楚了再來問如何回報我。」俞念有耐心等待。

  旁觀者清，這本該是幾個月後謝景行跟俞念回江浙老家時，要面對的問題。

  某些時候平庸未必不好。

  (本章完)