第514章 「煤運大管家」的七條要求！

  趙秘書看出了尤寶雲眼中的猶豫。

  當然了，她也知道，尤寶雲和區政府為什麼會猶豫。

  雖然b31土地不像g1土地對土地用途限制那麼嚴格，但也是有一定用地要求的。

  譬如容積率、建築密度、綠地率要達標……

  譬如必須用於文旅功能……

  趙秘書組織了一下措辭，然後開口道：

  「尤區長，這塊兒土地的養護成本，我相信不管高低，都是在拿財政收入往裡貼錢。」

  「但市場上對這塊土地感興趣的開發商又不多。」

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  「要是能出讓給煤運娛樂，對於區政府來說，不僅每年能省下一筆財政支出，而且還能收到一筆土地出讓金，何樂而不為呢？」

  「如果您是擔心後續土地使用的話……」

  「我保證，如果煤運娛樂能拿到這塊土地，我們不僅會在園區里開設很多文旅相關的商鋪，而且除了今天這樣的音樂節，後面我們還會開設各種展會、發布會、簽售會、小型賽事……」

  「確保有足夠的設施和活動，滿足b31土地的用地要求，不給區政府添麻煩。」　　「而且空間一大，我們公司既可以滿足自己的辦公需要，也可以增強承辦這類活動的能力，和區政府實現雙贏。」

  「您看怎麼樣？」

  趙秘書說完，目光灼灼看著尤區長。

  尤區長陷入了沉思。

  在園區開設文旅店鋪？定期舉辦各種文旅活動？

  這……

  貌似是可行的啊。

  趙秘書看尤寶雲在思考，語氣放緩了一些：「而且，煤運娛樂的註冊地一直都在朝陽區，公司成立這兩年期間，給區里貢獻的稅收數據您那裡肯定能看到！如果我們把辦公區擴建起來，業務規模繼續往上走，後續的稅源只會更加穩定、更加可觀，對區財政肯定也是好事。」

  尤寶雲沒說話，端起礦泉水喝了一口。

  她看了一眼旁邊那個灰色夾克的幹部，對方微微點了一下頭。

  尤寶雲把水瓶放下，緩緩說道：「嗯，趙總你說得對，煤運娛樂今年確實是區裡的納稅大戶，這點我不否認，但土地這件事，只是我們區政府這邊點頭不行，市裡的規劃局、發改委、財政局這幾個部門，都得審核到位。我可以幫你們去談，但是你們得給我一套說得過去的方案才行。」

  羅維抬頭看了這個區長一眼。　　嚯！

  這是鬆口了呀！

  她嘴巴里雖然說著區政府說的不算，但是這句話，也代表了她本人是同意這個方案的。

  羅維又轉頭看了看趙秘書，自打自己入職以後，他今天是第一次和這位傳說中的「煤運大管家」一起開會。

  嘖！

  他心中忍不住讚嘆。

  這位「大管家」，明明才二十七八歲的年紀，但是面對一位廳局級的實權區長，竟然一點兒都不露怯，還能跟對方談笑風生的講條件，真是名不虛傳啊，不愧是煤運娛樂的二號人物！

  說得過去的方案……

  趙秘書想了想，然後說：「尤區長，這樣吧，我們煤運娛樂可以單獨出一份《土地使用方案》，向區政府承諾，受讓這塊兒土地後，每年在園區內舉辦不少於三次大型公共文娛活動。次數、規模、類型都可以寫進相關條款里，並且接受區裡的監管。這樣一來，無論是從文旅業態還是公眾效益的角度，都符合b31的規劃要求，如何？」

  趙秘書的意思很明確：空口無憑，那就立字為證。

  這總行了吧？

  尤寶雲聽完，靠回椅背上，笑著說：「如果願意做承諾，那當然是最好了！但是可一定要說到做到啊……」　　趙秘書笑了笑：「當然，您今天看到的這場音樂節，就是我們執行能力最好的說明。」

  尤區長點了點頭。

  的確。

  今天這場音樂節，不論是活動質量，還是現場氛圍，那都是沒得說的。

  她相信，今天這位趙總把她和區裡的幹部邀請過來，也是想向區政府證明這一點。

  趙秘書眨了眨眼，然後說：「尤區長，《土地使用方案》是我們在進行自我約束，如果是這樣的話，區政府是不是可以在能力範圍內，給我們一定的補償？」

  尤區長眼睛一眯。

  補償？

  這是什麼意思，想讓區政府給出讓金打折嗎？

  尤區長想了想，眼前這位趙總，確實很有誠意，剛才提出的《土地使用方案》也確實限制了煤運娛樂自己的行為，如果是這樣的話，其實出讓金的價格也不是不能談。

  她想了想，然後說：「行，說說吧，什麼訴求？出讓金可以再談。」

  趙秘書笑了笑：　　「價格上我們沒什麼糾結的，之前給區政府提交申請書時，申請書里的報價，我們是徵詢過專業地產商意見的，就是嘉世地產。」

  「只是……」

  「我這邊有幾個不太成熟的想法，區長您先聽聽？」

  尤區長愣了愣，不是出讓金的事兒？

  那要談什麼？

  她點了點頭：「好，你說吧。」

  趙秘書笑著說：「第一，土地出讓金，我們想分期支付。這筆土地出讓金不是個小數目，我希望的期限是十八個月，分三期支付，延期支付的那一部分希望政府可以免收滯納金。」

  趙秘書話音剛落，尤區長身邊的幾個幹部開始交頭接耳起來。

  分期付款在政府土地出讓里不算什麼新鮮事。

  而且，這筆資金確實不是小數目，煤運娛樂沒有在總金額上計較，而是在付款期限上提出了要求，這已經是在讓步了。

  尤區長沒直接回答，而是看著趙秘書問：「怎麼？你們公司手頭現金流吃緊？」

  趙秘書搖了搖頭，實話實說：「吃緊倒不至於，我們煤運娛樂的造血能力還是不錯的，只不過公司最近會有一筆較大的資金安排，我們想著還是要把資金支出計劃提前排布一下，不要影響公司整體經營。」　　她沒有細說是什麼資金安排，尤區長也沒有問。

  體制內的人講話講究點到即止，對方不說就是不方便說，硬追著問反而是沒分寸。

  其實趙秘書說的「資金安排」，就是為了應對煤改的那筆資金，現在好不容易籌措了二十多個億，現在因為買地花出去一大筆，不用說她了，郝總那邊肯定也是不同意的。

  尤區長想了想，然後拍板道：「可以，十八個月的分期沒有問題，免收滯納金嘛……只要每期可以按時到帳，區裡頭也可以接受。」

  朝陽區的財政壓力其實不大，所以對出讓金也不是錙銖必較，晚點兒就晚點兒嘛，這倒是無所謂。

  趙秘書點頭致謝，然後繼續說道：

  「第二，新地塊我們打算修兩層的地下停車場。」

  「一層是配套車庫……」

  「一層是經營性車庫……」

  「這樣的話，就有更多地上空間可以拿來種樹、做綠化、做配套。」

  「按照相關規定，配套車庫屬於地上主體建築配套設施，不計入地下經營性建築規模，不用額外補繳地價。」

  「但是……經營性車庫那一層，因為我們想要讓這一部分車位可以分割出售，所以這一層就會變為經營性地下空間，這樣就需要核准地價，單獨繳納土地出讓金了。」　　「我們希望，政府能夠對經營性車庫這部分出讓金，給予一定優惠。」

  說完，趙秘書看向了尤區長。

  煤運產業園目前的停車場，是建在地上的。

  停車場占用的那一部分土地面積，其實還不小，園區里現在這麼多人把車停在地上，其實不是那麼美觀，對整個園區的環境，也是一個負面影響。

  要是產業園擴建以後，能建設一個兩層的地下停車場，那麼地上空間就能被騰出來。

  甚至產業園現在的停車場，都能直接拆掉，重新起一個新的建築！

  這個方案，是趙秘書最近一直在思考的。

  而新建地下停車場，其實有兩個選擇：

  一是配套自用地下車庫，只服務於地上的主體設施，不對外零散出售和出租，就像是園區的配電室、花園等一樣，這樣的話，就可以和地上土地視為一個整體，不用額外繳納出讓金。

  二是經營性地下車庫，可以對外經營、可以分割轉讓車位，那這樣一來就需要視為獨立的土地，單獨繳納土地出讓金。

  趙秘書的想法不是一刀切的，全都建成配套車庫，以後就只能自己拿在手裡，一點兒價值都產生不了。

  既然政府要讓公司在園區里承辦文旅活動，那麼以後外來的人流量肯定不小，既然如此，還是預留一部分經營車位的好，還能提供一些穩定的現金流。　　所以，就有了一層配套車庫、一層經營車庫的想法。

  地下停車場？

  尤區長側頭看了眼身邊隨行的幹部，那人微微點頭，湊過來低聲說了兩句什麼。

  尤區長聽完後，轉過身來說道：「經營性地下空間的成本確實也是一筆不小的支出，對你們來說是多出一筆錢。優惠比例嘛……區里回頭要開會討論，但方向上是合理的，我沒意見。」

  趙秘書微微點頭。

  尤區長雖然沒直接咬死，但是在政府談判里，對方沒有拒絕，已經是一個非常積極的信號了。

  而且自己這個要求很合理，地上空間我都買了，地下空間的錢你給我打個折，這不過分吧？

  趙秘書想了想，緊接著說：

  「第三，我們希望協議里明文支持土地混合複合利用。」

  「雖然地塊性質是b31，但我們承諾，保留足夠比例的文旅業態，剩餘部分作為辦公使用。」

  「相關條款最好能落在紙面上。」

  「這樣……對政企雙方都有好處，不然不清不楚的，將來會是麻煩。」　　尤區長的手指，在桌沿上敲了兩下。

  這個問題就更敏感了一些，但是考慮到煤運娛樂可以補充《土地使用方案》，她想了想說：「這樣吧，混合利用這個事情，只要市級各個部門審核通過，我們區里就可以配合，沒有意見。」

  趙秘書也知道這件事最終要看上面的意見，但是只要區里沒有異議，後面不會卡著不落實就好。

  名正則言順嘛！

  她點頭說：「明白，我們肯定會先配合區里，向市政府報備的，這個您請放心。」

  尤區長繼續問：「還有嗎？」

  趙秘書說：「第四，希望區政府能夠落實淨地交付，同時完成地塊紅線外的七通一平，市政配套由財政負責，不把成本轉嫁企業。」

  七通，指的是通水、通電、通路、通訊、排水、燃氣和熱力。

  一平，指的是場地平整。

  這一部分是和市政高度相關的，如果這些要交給企業來負責的話，企業需要承擔很多額外的支出。

  所以，需要提前和區政府談妥。

  趙秘書話音剛落，尤區長下首的一名幹部直接接話道：「放心吧，五通一平是常規操作，在『五通』的基礎上，增加燃氣和熱力，這也沒有問題，區里協調市政部門就可以，不會讓你們額外付這個成本的。」　　尤區長聽後點了點頭，認同了這個幹部的說法，默認了這個要求。

  趙秘書旋即說道：「第五，我們希望區里協調公交集團，在園區周邊增設臨時接駁站點。上下班尖峰時段加密班次，方便員工通勤。」

  煤運產業園周邊的公共運輸，實在太不方便了！

  誠然，去年的時候，地鐵17號線延長段說是要通過來，但是目前仍然只是規劃階段，等到真正動工到打通，不知道得猴年馬月了。

  大家也不能只靠公司的班車接送吧……

  尤區長聽完，手指在桌沿上停了一下：「公交車接駁這個事兒……區里可以帶著你們去和公交集團提需求，但是人家能不能同意，這個我不能保障。不過我可以幫你們斡旋一下，看看有沒有可以操作的空間。」

  趙秘書點了點頭，沒有在這個問題上過多糾纏。

  她很清楚，尤寶雲雖然級別高，但也不是什麼手眼通天的人物，不可能什麼都能拍板決策。

  但是，該提的要求，還是得提。

  起碼該讓區政府牽線搭橋的，得讓他們提前有個心理準備。

  趙秘書繼續說道：「第六，我們希望這個項目可以納入區級重點工程，拿地即開工，土地成交後快速核發規劃許可證和施工許可證。等到竣工的時候，實施聯合驗收，規劃、消防、人防……最好一起過來審核，不要分批過來，影響項目竣工進度。」

  尤區長這回又看向了另一個幹部。　　那個幹部微微皺眉：「趙總對於工程審批、驗收流程很熟悉啊！」

  他的語氣里充滿了好奇。

  一個娛樂公司的負責人，怎麼對工程項目這麼了解？

  趙秘書笑了笑說：「確實是很熟悉，我除了是煤運娛樂的總監，同時也是晉省郝氏煤業的總經理助理，作為一家煤企，郝氏煤業擁有豐富的施工經驗，所以我相信我的要求，應該是合理的。」

  其實大家平時關注建築施工類項目的話，就不難發現，身邊很多土地的建設速度並不慢，八九個月就能平地起高樓。

  但是很多項目，卻遲遲不能開工、遲遲不能交付，很多時候就是卡在了開工前許可證和竣工後驗收這一環節。

  有些土地繳納了出讓金，卻因為各種原因，遲遲拿不到開工許可證。

  有些樓房明明已經竣工，但卻被各種消防、人防、規劃檢查折磨的要死，疲於整改，導致無法交付使用。

  所以有些話說在前面，省得日後麻煩不斷。

  那個幹部跟尤寶雲對視了一眼，這才說：「好吧，拿地即開工這條……區里可以支持。聯合驗收也可以做，但需要規劃、住建、消防幾家坐下來一起定流程，我們來牽頭，儘量保證你們在合規的前提下，快速拿到各項證書。」

  趙秘書繼續說：「第七……」

  尤寶雲抬了抬眉毛，打斷了她：「趙總，你們這要求可不少啊。」　　趙秘書笑了笑：

  「這是最後一條了。」

  「第七，煤運娛樂作為區里重點納稅企業，業務規模、員工規模一直在往上漲。」

  「我們希望，區政府能夠給我們公司多一點帝都落戶指標，幫助我們招攬和留住人才。」

  這話一說出來，整間辦公室都安靜了下來。

  如果說前六條還是和拿地有關係，那這第七條，就已經和土地的事情完全沒關係了。

  趙秘書，在幫煤運娛樂的員工，爭福利！

  汪哲看了一眼趙秘書，心中忍不住驚嘆：這趙總監，和郝總的風格真是完全不同啊！郝總懶散，她勤奮；郝總粗線條，她細膩；郝總不計較利益得失，她卻把每一筆帳算得清清楚楚。

  只是承諾出一份《土地使用方案》，並按方案內容履約而已，這位「大管家」竟然像連珠炮一樣，向區政府提了七條要求？

  一點兒虧都不吃啊！

  汪哲這時候明白了，為啥今天和區政府談判，是趙總監帶頭來談了，這要是讓郝總過來談，五分鐘就談好簽方案了。

  要帝都戶口？　　打死郝總，他都想不到還能在這方面，從區政府嘴巴里摳點兒福利。

  尤寶雲打量著趙秘書，目光里的意味比剛才複雜不少。

  真是個難纏的女人啊！

  要戶口？

  落戶指標在帝都向來都是緊俏資源，每年名額就那麼多，各區分到的配額有限。

  煤運娛樂要把配額往上提一提，這事兒不光涉及人事局，還涉及發改委和區裡的整體規劃。

  嘖！

  而且她時機卡的很好，和買地的事兒一起談。

  要是平時提出這種要求，區里肯定直接駁回和拒絕了。

  尤寶雲想了想，然後開口了：「趙總，你前面那六條要求，倒還是和土地出讓相關的，我們區里不管能決定還是不能決定，態度上肯定都是支持的。但你最後這一條……胃口有點大吧？」

  你們煤運娛樂要留住人才？吸引人才？

  但試問整個朝陽區，哪一家企業不需要呢？　　給你們多一些，其他企業會怎麼想呢？

  尤寶雲本能就想要拒絕，但是趙秘書搶在她拒絕之前開口了：

  「尤區長，我們煤運娛樂現在正處在高速擴張階段。圖文、影視、音樂、網際網路、餐飲、教培……」

  「每個板塊都在裂變。」

  「後續，我們肯定會陸續設立大量子公司，孵化各種各樣的全新業態。」

  「如果區政府能夠在這方面給我們資源，我代表郝總承諾，煤運娛樂後續所有新設主體，註冊地全部留在朝陽區。」

  「您考慮考慮？」

  趙秘書這話一說完，尤寶雲眼皮一動，對面幾個幹部也都低聲交頭接耳起來。

  嘖！

  煤運娛樂現在已經是朝陽區的納稅大戶，但是趙秘書現在承諾的是，把後面的增量也都留在朝陽區……

  這意味著未來五年、甚至十年，煤運娛樂每裂變出一個新業務板塊，產生的稅收、就業、招商數據，都算在朝陽區頭上。

  要是其他企業跟區政府說這種話，這些幹部肯定不屑一顧，只當是企業主們吹牛畫大餅了。　　可這是煤運娛樂啊！

  一家在兩年時間裡，由200萬規模起家，做成今天這樣文娛大戶的娛樂公司！

  而且……

  聽說他們還在布局網際網路業務！

  帝都最核心的網際網路大廠，差不多都在海淀的後場村、中關村，要是煤運娛樂後續布局的網際網路業務能落戶朝陽區，多給點兒戶口又算什麼呢！

  尤寶雲沉默了一會兒，然後慢慢點了下頭：「好吧趙總，你的訴求我大概都知道了。」

  她把面前的礦泉水瓶擰上，然後說：「這些訴求，我都會帶回去，組織班子成員、各部門逐條研判討論的。能當場定的事，我今天表了態，需要走程序的我會推動，該協調的我去協調。大方向上，我認為雙方有共識。」

  趙秘書也點了點頭。

  她也知道，不是所有事，今天都能敲定，但是她有信心，尤寶雲和在場所有的區政府幹部，都意動了。

  尤寶雲從椅子上站了起來。

  「好了，那今天就聊到這兒吧，跟你聊了這麼多，我反而對你們這個園區更感興趣了。」

  「趙總你忙吧，我們自己轉轉。」　　趙秘書跟著站起來：「尤區長，我陪您……」

  尤區長擺了擺手：「不用，你該忙就忙，我們自己走走看看，不耽誤你們做事。另外……也別準備任何禮品啊，別把公事變得複雜了。」

  趙秘書笑著點頭：「明白，區長放心。那我讓人給您幾位準備幾張音樂節的手冊，一會兒帶著看看節目安排，方便您逛的時候了解情況。這個應該不算禮品吧？」

  尤區長被逗笑了：「行，手冊可以，有勞了。」

  她回頭看了身後幾個幹部：「走吧，下去看看音樂節？我還從來沒在現場看過煤運娛樂的節目呢。」

  一行人陸續出了門。

  走廊里傳來腳步聲，逐漸遠了。

  趙秘書站在原地沒動，等聲音徹底消失，她才轉頭沖張義珉交代：「去安排個同事，遠遠跟著就行，別打擾他們參觀。」

  張義珉愣了一下，然後趕緊點頭：「好的趙總監。」

  說完，他快步出了門，去安排人了。

  汪哲這時候起身走到了趙秘書身邊，由衷讚嘆道：「趙總監，一直覺得你做庶務是最厲害的，沒想到和政府談判也這麼有章法，這一套組合拳打下來，全區的人事、規劃、住建、交通幾乎全牽動了，還要了落戶指標……真是有大將之風啊！」

  對於趙秘書今天展現出的談判能力，汪哲十分佩服。　　早知道就該把方世堯也拽過來見識見識了……

  煤運娛樂發展新業態、成立新公司是必然，但汪哲也沒有想到，竟然還可以用註冊地這種事，去和政府談判？要戶口？

  牛！

  趙秘書笑了笑：「今天只是初步意向，離落紙簽字還差得遠。後面各部門對接、方案細化、規劃審批……還有很多關卡等著呢。」

  汪哲點了點頭。

  趙秘書轉頭看了看還有些懵逼的羅維，交代道：「羅維，地塊這件事，後續你代表金融投資部全權跟進。去區里對接、跟公司內部同步信息，有任何進展隨時匯報。」

  羅維：？？？

  我？

  我併購方案還沒做完呢！

  不是……

  我怎麼覺得這活兒，真沒比投行好干多少呢？！

  （還有更新耶）